半年私宅施工量 大跌逾七成

樓市處於下跌周期，一手施工量與落成量的變化揭示後市走勢。運輸及房屋局昨日公佈，去年私宅落成量高達2.1萬伙，按年增加近18%。業界料今年繼續維持2萬伙以上，可見未來租金勢必受壓。與此同時，施工量卻漸見回落，去年下半年只得3,800伙，按半年計大跌超過七成。業界分析，政府近年減少推私宅地，加上一手空置稅將實施，拖慢發展商動工意慾。惟因政府增加公營房屋供應，估計施工量回落不會令私樓價格上升。

運房局公佈，去年第四季一手私宅落成量為8,300伙，全年落成量為2.1萬伙，較2017年的1.78萬伙多18%，創自2005年以來的新高。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，未來私樓供應長期維持在每年2萬伙左右的水平，在供應穩定之下，未來樓價走勢取決於需求和本地經濟增長。業界預料，大量新單位落成，將會令租金水平加速回落。

第四季施工量回升11%

至於施工量，去年各個時期表現則相當參差，第四季只得2,000伙施工，按季增200伙或11%。倘單計下半年，施工量更只得3,800伙，較上半年的14,600伙大跌73%。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，一手空置稅出台後，發展商需要急速去貨尾，但至今貨尾未賣完，相信發展商去貨需時，故無需要太着急去建屋，尤其多供應地區如元朗、屯門及將軍澳等。普縉企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為，去年下半年一手施工量較上半年大幅萎縮，相信是發展商因應中美貿易戰等不明朗因素而調節施工步伐。

不過，黃良昇指，總結去年施工量仍然達到18,400伙，按年上升8.2%；統計過去三年平均施工量仍達20,300伙，符合政府私樓建屋目標。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，過去數年政府改劃不少土地作住宅用途，亦有多個大型私人項目完成補地價，令落成及施工量有所突破。

公營房屋增供應抑樓價

值得留意的是，政府近期將公私營供應比例由六四比改為七三比，而2018/19年度一手私宅土地供應已見回落至13,850伙，較2017年25,500伙大跌46%，將來私樓施工量預料會回落。但潘永祥認為市場不用太擔心私樓供應問題，因為政府同時增加公營房屋供應，不少購買力會流向資助房屋市場，故相對地私宅需求會減少，私宅價格不會因數量少了而上升。

至於未來三至四年的一手私人住宅供應量，截至去年12月約有9.3萬個，按季無升跌。當中7.35萬伙為面積少於753方呎的中小型單位，佔整體供應量79%，比率與上一季相同。預計未來數月將有14幅住宅用地轉為熟地，可提供約6,100個單位。由於早年政府增加私宅土地供應，展望今年潛在供應，相信仍可維持在9萬個到10萬個的水平。

市場潛在供應逾9萬伙

潛在的9.3萬個供應當中，包括9,000伙貨尾單位、6.4萬伙未售出樓花單位(以7.4萬伙樓花單位扣減1萬伙已預售的樓花計算)，以及2萬伙在已批出土地（熟地）上可隨時動工的單位。需留意，當中已預售樓花1萬伙，按季大減4,000個，數字為10個季度新低，顯示季度內樓花銷售明顯減少。踏入2019年，新屋銷售轉趨活躍，預期數字將會回升。

來源：香港文匯報