中企淡出中環商廈市場

■今年甲廈資本值料跌多至一成。資料圖片

新租約6年升斷纜 去年佔比由49%降至29%

中資對中區寫字樓熱度下降。仲量聯行數據最新顯示，中資於中環寫字樓新租約佔比，在經歷連續6年上升後出現回落，以樓面計，由2017年的49%急降至去年的29%。業界指，去年寫字樓租金升幅約7%，但受到內地經濟增長放緩影響，加上政府收緊資金外流，今年租金升幅相信會大幅放緩，料最多升5%。由於來自內地的投資需求將持續疲弱，今年甲廈資本值料下跌5%至10%。

仲量聯行近日發佈香港商業物業表現及未來展望，提到去年寫字樓租賃需求於下半年回落，尤其是來自中資企業的租賃需求，由2017年佔中環新租賃成交49%，減少至去年的29%。中資佔各區寫字樓新租約的宗數，亦由2017年的19%降至去年的15%。租戶遷離核心商業區仍是租賃市場的主要趨勢，更多跨國企業選擇遷往租賃成本較低的辦公地點。

租賃需求緩 抑租金升勢

仲行租賃業務主管龐定勤表示，中國經濟放緩及中美貿易戰帶來的不穩定因素，令香港經濟前景不明朗，預期今年寫字樓市場的租賃需求將持續放緩，令空置率有一定上升壓力，並導致租金升幅放緩。

值得注意是，可供租用的寫字樓樓面仍然緊絀，除九龍東外，其他寫字樓市場空置率均低於2%，中環寫字樓空置率接近歷史低位。此趨勢帶動中環甲級寫字樓去年租金上升7.5%至平均每方呎每月127.4元，而整體寫字樓租金則升7%。然而，大部分商業區的租金上升動力於去年下半年已見開始放緩。

龐定勤續說，現時空置率極低的情況將有助支撐整體寫字樓租金於今年上升0%-5%。不過，過去兩年租金升幅最高的中環，由於受中資企業需求回落的影響最大，今年租金升幅將與東九龍一樣落後大市。

高力國際亦指，隨着中資企業於今年減慢擴張步伐和釋出空間，中環及金鐘的甲級寫字樓租金升勢將有所緩和，預料兩區寫字樓租金今年跌3.8%。世邦魏理仕認為，中資租賃寫字樓步伐減慢，佔核心區新租務的比例由去年第三季的28%跌至18%。

投資工商物業資金下跌

投資市場去年亦同樣經歷由升轉跌。仲量聯行資料顯示，去年內地資金在香港工商物業投資市場的投資總額較2017年增加22%至244億元。然而，隨着內地經濟不明朗因素上升及進一步收緊資金外流的管制，內地資金的投資意慾在下半年顯著減少，只有8%的工商物業成交總額涉及內地資金，較上半年的28%大幅減少。

該行指，中美貿易摩擦升級導致的不明朗因素，令寫字樓及貨倉的買賣交投量及資本值升幅放緩。甲級寫字樓資本值繼上半年上升10.8%後，下半年只微升2.7%。

仲行董事總經理曾煥平表示，在本地經濟前景暗淡及加息等利淡因素影響下，投資者對市場抱觀望態度，預期今年工商物業成交總額下跌。至於內地經濟增長放緩，加上收緊資金外流的管制，相信來自內地的投資需求將持續疲弱，今年甲級寫字樓資本值料將分別下跌5%至10%。

租金繼續大幅拋離全球

根據仲行報告，本港中環寫字樓租金連續4年高踞全球榜首。中區寫字樓的租賃成本，包括租金、稅項及服務費用支出，較紐約市中心高出60%，較倫敦西區高近75%，也大幅拋離北京、東京、上海及深圳等大城市。

仲行香港研究部主管馬安平表示，由於內地企業積極在香港擴張，承租甲級寫字樓，致使中環租金成本高昂，不過相關需求於上個季度已有所下降。這導致部分公司轉而選擇在非核心區尋找租金更相宜的寫字樓空間。

來源：香港文匯報