山頂地王流標 樓市轉勢信號

反口不公佈入標價 業界：可能低得恐怖

山頂地王流標了！山頂文輝道項目上周五截標，吸引5個本地財團入標，但出價都未達政府底價，昨流標收場。時隔兩年再有官地流標，多位測量師均感意外，相信因為地皮投資額過高，最近又遇上環球股市大幅波動，加上之後有多幅啟德地皮招標，令發展商「留力」而出價偏低。而值得留意是，過去每次市場出現流標，皆反映當時樓市出現轉勢或正值低谷，故流標對樓市絕對是一個負面信號。

山頂文輝道地皮可建樓面404,306方呎，市場此前估值介乎242億元至364億元，每呎樓面地價更高達6萬元至9萬元，極大機會破盡香港住宅官地所有紀錄，堪稱「地王中的地王」。不過，地王「登基」前卻敵不過大環境轉變，地政總署在昨日宣告項目流標，原因是財團出價未達到政府底價。

四大發展商悉數未達標

時間回流到項目上周五截標，當時吸引5間本地財團入標，包括新地、長實、恒地、嘉華，另外，九倉、新世界發展、南豐、華懋、信置及中國海外則合組財團競逐，市場當時對地皮反應都相當樂觀，但想不到過幾天便以流標作結。而值得留意，今次入標財團包括四間香港主要大型地產商，流標意味他們出價都相當保守，對後市或是另一個警號。

另外，由於今次地皮頗具規模，流標或會影響政府供地部署，本年度土地供應達標的難度更大。

政府之前曾指會公佈每次招標的所有標價，但原來「流標」例外。記者昨日向發展局查詢，發展局回覆指今次不會公佈入標價，原因是之前提及過要完成所有中標交易手續後 ，才會以不記名方式公佈入標，而今次無中標者，所以亦無標價公佈。

業界人士推測，可能發展商的「出價低得恐怖」，政府擔心公佈標價對市場造成更大衝擊，所以即使冒着被批評無透明度的風險，亦不公佈標價。翻查資料，對上一次官地流標在2016年1月25日，當時推出元朗凹頭用地，可建樓面367,569方呎，當時正值樓市低潮，根據差估署樓價指數，2015年10月至2016年3月期間累跌約11.3%。

政府大篇幅解畫拒揣測

由於流標對於現時市況屬極為負面信號，政府昨日於新聞稿中亦罕有大篇幅為流標解畫，指政府的政策目標是為市場提供穩定和持續的土地供應，以回應社會對房屋、商業及商貿用地的需求，這目標不會因為個別土地的招標結果而受影響。

政府又指，亦不會就投標者的出價作出揣測，實際上出價往往視乎種種因素，例如每幅用地對個別投標者的吸引力，投標者就着市場情況、企業情況及發展策略作出的考慮等等。政府會在適當時候考慮推出該山頂文輝道用地的安排。

珍稀地抵不過市況波動

美聯測量師行董事林子彬表示，是次山頂地皮位處傳統豪宅地段，且地皮規劃四正，屬極罕有之大型超豪宅項目，惟投資額之大亦屬歷史新高，風險相對較高。近期市況波動，加上政府規定項目5年內建成物業，以及空置稅等措施，使發展商及財團出價上趨向審慎。

然而，政府寧願流標，亦不願意低價批出優質地皮，相對賤價批出地皮，對市場衝擊較低，但短期內將增添豪宅市場的觀望情緒。長遠而言，樓價走勢亦有機會放緩。

過去5年賣地流標記錄與樓價指數走勢

2013年2月、2014年1月：輕鐵天榮站地皮

可建樓面：98.23萬方呎

當時估值：26.86億元(補地價)*

2014年3月：白石角科進路地皮

可建樓面：71.58萬方呎

當時估值：35.79億-50.1億元

2015年11月：青衣細山路地皮

可建樓面：47.42萬方呎

當時估值：19億-28.4億元

2016年1月：元朗凹頭地皮

可建樓面：36.76萬方呎

當時估值：9.9億-18.4億元

2018年10月：山頂文輝道地皮

可建樓面：40.43萬方呎

當時估值：242億-364億元

*估值以首次為準

香港文匯報