“以房養老”備受市場關注

作為一種補充養老方式，“以房養老”早在十餘年前在中國就受到了廣泛關注，民營機構、政府機構、銀行、以及保險等部門和行業均開展了一系列的實踐和探索。但總體來看，由於傳統觀念和一系列顧慮因素存在，社會公眾需求空間受到了極大限制，同時在系列風險的制約下，金融機構供給能力和意願也稍顯不足。從國外經驗來看，公眾的支持和認同、政府的參與和法律保障、成熟的產業形態、多樣化的產品設計等都是其以房養老業務發展的重要保障，值得我們借鑒和完善。基於此，《中國養老金融發展報告(2017)》對我國的“以房養老”問題進行了研究，並形成了“我國‘以房養老’現狀、挑戰與發展趨勢”的課題成果。本課題分為六部分：以房養老概述;中國“以房養老”政策回顧與實踐盤點;中國“以房養老”面臨的問題與挑戰;國外“以房養老”的發展現狀與啟示;中國“以房養老”未來發展趨勢展望;中國“以房養老”發展的思考與建議。

作為國際上一項比較成熟的補充養老方式，“以房養老”最早起源於荷蘭，在美國發展最成熟、最完善。同時以房養老在英國、法國、新加坡和日本等國家有了較快發展。經過數十年的發展，以房養老已經成為西方國家一種比較成熟的融資途徑和相對有效的補充養老方式，在應對人口老齡化和滿足老年群體多樣化的養老需求等方面發揮了較為重要的作用。

隨著我國經濟和社會的快速發展，老年人養老需求日益多元化。在人口老齡化、家庭結構小型化等一系列新形勢的影響下，老年人的養老供給面臨著一系列挑戰。在此背景下，拓展多樣化的養老方式成為政府和市場共同努力的方向，以房養老等社會化的養老方式應運而生。

“以房養老”指的是持有房產的老年人將自己的房產通過個人、金融機構或中介機構等變現或獲取相應的養老服務的一種養老方式，是解決老年人“房產富人，現金窮人”問題的有效手段。經過多年的實踐，各國?“以房養老”衍生出多種不同形式，既包括住房反向抵押貸款(也稱“倒按揭”)、房產養老壽險等金融參與模式，也包括售房養老、換房養老、租房入院養老、贈房養老等非金融參與模式。其中住房反向抵押貸款最受歡迎，也最為典型，其核心思路是持有房產的老年人，將房屋產權抵押給銀行、保險公司等機構，由相應的金融機構根據房屋價值、房主年齡和預期壽命及未來折舊增值等因素進行綜合評估，對老年人房屋的價值做出判斷，老年人則可以定期從該機構取得一定數額養老金或者接受老年公寓的服務，直到老年人去世後該機構才能獲取房屋的產權並進行相應的處置。

“以房養老”的實質，是通過金融或非金融的運行機制和手段將老年人擁有的住房資源從價值上給與盤活，實現權屬功能的轉換，使得房產具有了居住和養老的雙重功能，從而為老年人養老提供經濟層面或服務層面的補充。簡而言之，就是“以房產換養老”。

作為一種補充養老的可選方案，“以房養老”需要具備一系列條件：第一，房屋必須是自有住房並且擁有完全的產權，這是房屋抵押、出售、出租的前提條件，如果是單位福利房、拆遷補償調換產權房等有限產權房，則很難實現??“以房養老”的模式;第二，穩定的家庭結構，不涉及遺產顧慮，尤其適合空巢老人、丁克家庭老人，對於“4-2-1”結構的家庭，如果經濟條件相對一般，??“以房養老”也是可行的選擇之一;第三，房產價值相對較高，通常是在城市或城郊地區，這類房產具有增值空間，且容易變現，適合住房反向抵押等金融模式的?“以房養老”，而處於農村等價值較低的房產，也不易變現，適用度則較低;第四，處於“房產富人、現金窮人”的老年群體。總體來看，金融參與模式的“以房養老”並不具有普適性，適合擁有獨立產權房產的、不涉及或不在乎房產繼承的、中低收入水平的特定群體。

2013年9月國務院出台《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，首次從國家政策層面提出要“開展老年人住房抵押養老保險試點”，標志著“以房養老”正式進入我國政策支持和引導范疇，我國也將進一步通過探索和實踐，總結和發展出適合我國國情的“以房養老”模式。

此後，各個部門密集出台“以房養老”的具體推進措施和發展文件，見表1。2014年保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，提出將從2014年7月1日起開始，選擇北京、上海、廣州和武漢四個城市作為試點，擁有獨立產權房的60歲以上老年人可以選擇住房反向抵押養老保險的“以房養老”方式。2016年3月，國務院批准國家發展改革委《關於2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》，將推進住房反向抵押養老保險試點寫到了《意見》中去，進一步顯示了對“以房養老”工作的重視。2016年7月，中國保監會發布《關於延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間並擴大試點范圍的通知》，提出老年人住房反向抵押試點期間延長至2018年6月30日，並將試點范圍進一步擴大。

上海“住房自助養老模式”是第一個政府部門探索的“以房養老”模式，該模式於2007年由上海公積金管理中心推出。其具體操作是65歲以上的老年人可以自願選擇將自己的產權房出售給上海公積金管理中心，獲得全部的售房款，房屋產權轉移給公積金中心。公積金中心將房屋以市場價返租給老人，老人可根據約定租期一次性支付租金，不需支付其他費用，租約到期或老人死亡之後房屋將優先用於城市廉租房建設。其本質是售後返租，通過房子價值與租金差額獲取養老金。這種方式的優勢是：由政府公信力做保障，可以不離開熟悉的環境養老;不足是產權變更難以接受，還面臨著售房不足支付未來養老所需的風險、房價上漲風險。試點到2008年底，只有5戶老年人參與，出於各種原因，到2010年該項目不得不終止。

作為政府主導的“以房養老”的代表，2008年杭州市上城區湖濱街道針對無收入、無子女的老人和獨居孤寡老人推出四種“以房養老”模式。第一種是租房增收養老模式，即獨居、有房的老人可選擇由街道安排入住敬老院，街道將老人原有住房出租，用租金的增加老人日常開支;第二種是售房預支養老模式，即獨居、有房老人可選擇由街道安排入住敬老院，街道將老人原有住房出售，售房款全部用於老人日常開支;第三種是退房補貼養老模式，獨居、有房老人可選擇由街道安排入住敬老院，其居住的公房由房管部門收回並按照市場價給予補助;四是換房差價養老模式，即將地段好的房屋出租，另租地段稍差的房屋供老人養老居住，差價歸老人自己支配。根據實際情況來看，最終有4戶老人選擇了第一種“以房養老”模式，其他模式暫未有成功實施案例。杭州模式值得關注的地方在於其針對房屋產權等關鍵問題通過多種模式設計由老人自己選擇，具有一定的吸引力。

總體來看，盡管前期部分機構“以房養老”的具體實踐和探索進展緩慢，甚至部分探索以失敗而告終，但隨著政策支持路徑的日益清晰以及借貸雙方市場交易環境逐步完善，‌‌“以房養老”仍然備受市場關注。

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