澳門樓控辣招今起生效，兩招同出削加稅影響力

政府樓市調控新措施今日起正式生效

2月首8日納印花稅飆升至900多宗

政府提出的樓市調控新措施今起正式生效。財政局長容光亮表示，2月首8日繳納物業轉移印花稅的住宅有900多宗，對比每月成交約六、七百宗有增長，認為是季節因素，新春前一般屬成交旺季。對於被指新措施推高樓價，他不認同，指現時未有跡象反映樓價推升，樓價仍是由供需推動。

（左起）劉杏娟、鄭世傑、容光亮、朱奕聰出席電臺節目。

首置青樓按同生效

昨日發行的本年度第六期《特區公報》第一組第三副刊，刊登了剛獲立法會通過、行政長官簽署的兩條“加辣”法律，以及兩條批示規範相應的印花稅表格樣式。兩法律規定公佈翌日起生效。

財政局長容光亮、財稅廳長鄭世傑、其他稅務處長朱奕聰、金管局銀行監察處總監劉杏娟，昨日早上出席電臺時事節目探討調控樓市新措施。

新措施包括增購住宅加徵印花稅，其中購買第二個住宅物業加徵5%取得印花稅，購買第三個或以上住宅加徵的取得印花稅增至10%。另外，取消現時空置房屋不課稅的規定。

當局已公佈放寬青年首置按揭成數同日起生效。按照規定，21歲至44歲本澳首置青年購買330萬元或以下住宅，最高按揭九成；330萬元以上至800萬元住宅，最高按八成。樓花在800萬元以下劃一最高按八成。

不認同打小不打大

容光亮表示，2016至2017年間，住宅交易的買家大部分是澳門居民，當中已擁有住宅單位的佔 56.7%，因此政府認為有必要推出新的樓市調控措施。法案目的是希望首置可以上車，並減少非首置的購買慾，希望透過政策幫首置更有條件購買物業。

有居民認為措施是打壓換樓人士或小投資者，然而擁有大量空置單位的建築商卻未被要求加快將單位推出市場，感到不公平。容光亮不認同措施是“打小不打大”，指出政府是想不動產市場健康良好地發展。政府對換樓人士有退稅安排，換樓期限1年可行。

慎研空置稅免擾民

對於有居民反映政府應徵空置稅，他稱，政府正研究“空置”的定義，現時統計局是水電錶作標準，但稅務上用途具爭議性。因為可以佔用、可以使用，但不一定要居住，例如可作為創作空間、音樂空間、衣服太多用作擺放等。

他指出，政府會認真參考其他地方實施空置稅的情況，國際上不同地方各有不同，如加拿大罰則較重，亦設有稽查，但他擔心澳門稽查人資壓力。舉例2017年申報空置單位為2015宗，政府共做了4200次稽查核實，所以是否有足夠人資值得考慮，亦不希望稽查影響居民。

居民疑慮多 當局再解畫

首置定義無持物業

澳門金管局銀行監察處總監劉杏娟昨表示，首置青年放寬按揭成數的首置定義，申請人祇要向銀行申請按揭時沒有持有物業即為首置，即使之前曾買賣物業均合乎資格。措施是幫助有經濟能力供樓的青年置業，銀行會作好風險評估，現時借貸比率不能高於五成，會密切觀察加息等情況，需要時會要求銀行降低償債比率。

兩措施助青年置業

對於有居民擔心政府放寬青年首次置業的按揭成數，容易令年輕人衝動入市，反而對年輕人未必是好事。劉杏娟表示，今次政府措施包括徵收取得印花稅，這是需求管理措施，希望壓抑非首置需求，打擊炒賣，可穩定房地產市場，增加首置人士置業的機會。同時推出青年首置貸款計劃，為有能力供款、但未有足夠首期的青年人置業，兩措施都是同一目的，不會互相矛盾。

償債比率或要求降

現時政府準許銀行提供較高的樓按成數，但銀行都會評估借款人的供款能力和財政情況作風險評估。金管局一直推出樓按措施，協助銀行評估風險，例如要求銀行的樓按的償債比率不能超五成，即借款人每月包括樓按貸款及其他要支付的債務，不能超過借款人入息一半；部分銀行更設定償債比率不能超四成。金管局會密切留意市況發展，倘若利率升幅加急，都會要求銀行降低償債比率。

今次措施並非所有人受惠，主要是扶助有一定經濟能力供樓的青年置業，回應社會訴求。並參考青年創業援助計劃，以21至44歲青年的情況而定，這階段的青年有穩定收入和開始組織家庭。

審慎自評供款能力

但她提醒年輕人如應付到每月供款，可考慮物色適合自己的物業，但供款能力必要作自我評估，包括未來加息後是否能應付，銀行業都需要把關，審視年輕人的供款能力。

申請人祇要向銀行申請按揭時沒有持有物業即為首置，即使之前曾買賣物業均合乎資格，可申請首置。被問到會否令這部分人士增加炒賣機會？她表示，首置買家雖然可以較低首期購買物業，但他們都需要徵物業轉移特別印花稅，短期買賣更需要支付特別印花稅，故相信首置不會炒賣。

讓非首置人士成功搭上尾班車避稅

鄭志強：與政府立法效率略低有關

對於政府“提示出招”的做法，前立法議員鄭志強認為與提案效率低有關，但有感加非首置稅與放寬首置兩招並不衝突，來自銀行界的他同時提醒，銀行加息在即、國際經濟不明朗，“高壓”供樓人士必須小心，或要“忍手”。

須適當行政干預

政府新一輪房地產市場需求管理措施成社會熱點。鄭志強主張，若市場炒風過盛，脫離小市民購買力，必會增加社會不穩定因素，故政府有必要出招令樓市健康發展，讓地產界及市民覺得官方沒漠視此問題，適當的行政干預有其必要。

他相信“非首置印花稅”始終能起到一定作用，效果要待日後有數據時評定，不過在法案未通過之時，已有地產業界聲稱將進入成交“冰凍期”，則略為誇張。至於“預告式出招”讓衆多非首置人士成功搭上尾班車避稅，他認為與政府立法效率略低有關，使提交法案日期較預期遲，“如果可以早啲出街就最好啦，我仲擔心如果搞搞下過咗年先出仲大鑊，過咗年之後就開全國‘兩會’，立法會點開會審議？”

兩招齊出冇衝突

不少意見認為政府“左手加辣收稅、右手減辣放寬按揭”。鄭志強表示，“非首置印花稅”、空置房收房屋稅等招數主要針對非首置人士或投資者，放寬按揭的對象為首置青年，藉減輕其首期壓力，兩者無衝突。不過，放寬按揭確上會幫到地產經紀甩貨。

以現時樓價水平來說，放寬按揭成數到底是幫青年還是害青年呢？他強調，有關市民亦要分析樓宇價值及量力而為，若無法承擔則要“忍忍手唔好買住”。雖然首置青年最多可借八成按揭，但最後能否成功獲批，銀行仍要視乎評估後才能決定，供款不得超過月收入一半。本澳銀行今年勢將加息，屆時月供款會再增加，加上國際經濟環境不穩定因素多，高壓供樓影響生活質素，若現時要用一半收入來供款才能上樓的人士則要格外留意。“呢個禮拜，股市兩次咁大波動，你點知仲會有咩影響，呢個影響去到咩程度呢？好難講。”

宜加大社屋供應

鄭志強主張樓市應作立體式調控，須從三方面增加房屋供應量：加快私樓批則；增加、加快經屋建設，“大家覺得有經濟房屋揀，就無咁緊張急於上樓”；第三方面，應大量增加社屋供應量，並降低申請門檻，讓剛出社會、未有首期的年輕人有一個安樂窩，待有能力時再買樓。

他相信，若公屋能成為小市民的選擇，大家亦不至於怕樓價上漲而急於上車，社會的住房需求亦會紓緩，“大家覺得而家啲樓咁貴，我租住社屋先，將來有條件先申請經屋或者買私樓，咁咪幾好。”

組合拳達成推出目的有懸念

林玉鳳促交代控市成效評估

加徵非首置取得印花稅的所謂“辣招”與放寬青年首置按揭同步推出究竟會產生怎樣的後果？議員林玉鳳認為，該組合對達成推出的目的有相當的懸念，在書面質詢中要求政府交代對兩套措施成效的預計評估。並質疑在經濟不明、進入加息周期時放寬首置按揭，一旦經濟出現波動甚至逆轉，會對這批入市青年造成嚴重的經濟打擊。

私樓供應欠穩定

林玉鳳指出，一直贊同扶助青年置業的政策措施，即使是利民措施也要講究落實時機。根據統計局資料顯示，本澳現時樓價正處於歷史較高水平，私人樓宇雖然在去年有4318個新建成的單位供應，但去年獲發動工批示的樓宇項目卻有所減少。觀乎數據，私人樓宇市場的單位供應能力似乎欠缺穩定性，更遑論政府已明言短期內難以增加公共房屋的供應量，因此在高價格與供應不穩定的背景下，此時放寬青年首置按揭，恐怕會釋放錯誤訊息，讓市民在不適當的時機購買價值虛高的房產。

質放寬樓按理據

近期全球經濟環境不明朗，潛伏了不少隱患，美國進入加息周期，必然會增加港澳兩地的加息壓力，加上近期鄰近的香港更出現了恆指單日跌幅過千點的事件，全球經濟不確定性強。如果市民誤判時機，購入價值虛高的物業，一旦經濟出現波動甚至逆轉的情況，會對這批市民造成嚴重的經濟打擊。她質詢政府根據何種理由判斷現階段適宜推出放寬青年首置按揭的措施，在物業價格未有下調的情況下，政府有評估過青年現階段置業的風險嗎？

另外，按政府闡述的政策目標而言，遏制炒風的措施與便利貸款的措施之間的政策方向性是不一樣的。樓市辣招與放寬首置按揭同時推出，讓政府失去了觀察兩套措施各自的政策效力的機會，增加往後制訂後續政策對政策影響力的誤判機會，因此現階段的政策組合能否達成政府申明的目標，存在相當的懸念。究竟政府如何評估兩套措施的成效，以及有否相關數據及分析模型，並要求政府分析政策的設計理念和預期達成的現實狀態。

兩招同出削加稅影響力

施家倫：加稅奏效始放寬首置

澳門政府突然推出“放寬青年首置按揭成數”指引，令社會質疑與同步出爐的加徵非首置印花稅以壓抑樓市背道而馳。議員施家倫認同放寬按揭為助青年上車的初衷，但應首先觀察加印花稅的成效，若二者同時推出，會削弱加稅的影響力。

政府市民著眼不同

施家倫推測，政府預料到加徵非首置印花稅將令房地產流動緩慢，但如何不讓部分人大手入貨之餘，又可讓年輕人上樓？於是放寬青年首置按揭成數，加速市場流動，讓持貨者不會“揑住貨響手上”。 “放寬按揭等年輕人容易啲上樓，銀行供款年期長到45年，都係為咗配合青年置業。”

惟現時樓價已處歷史高位，放寬首置按揭成數會否助燃市場熾熱氣氛，進一步推高樓價？施家倫相信，“無論幾時推出放寬首置，樓價都係會升，因為市場依家就係‘奇貨可居’。”他認為，應該觀察加徵非首置印花稅的成效，看清楚政策對市場的影響，再談放寬首置按揭。現同時推出，加稅的影響力可能將削弱。

被問及政府考慮是否不夠全面、沒有認真思考政策導致的後果？他相信政府有考慮過，祇是出發點和市民考慮點不同。

林倫偉質婚姻制度對印花稅影響

交代開展空置房屋稅研究時間表

就《取得非首個居住用途不動產的印花稅》和《修改〈市區房屋稅規章〉》兩個法案獲得通過，議員林倫偉提出書面質詢，要求當局交代會否發出清晰指引，幫助市民了解不同婚姻財產制度適用取得印花稅的情況，特別就澳門最常用的4種婚姻財產制度當事人購買非首個物業時會否產生額外的稅款作解釋？當局對開展空置房屋稅的研究有否時間表？

林倫偉指出，為促進樓市健康發展，調控熾熱的樓市，政府日前向交法會提交《取得非首個居住用途不動產的印花稅》和《修改〈市區房屋稅規章〉》兩個法案並獲得通過。當中取得印花稅第三條第五款“倘夫妻一方擁有任何不動產或其權利，則視為另一方亦擁有該不動產或其權利”的爭議較大，該款不獲通過。令不同財產制度夫妻是否適用取得印花稅的情況不一，當局審批時要用更多的時間去判別，市民亦容易產生混亂，不清楚當購買非首個物業時是否要額外繳納稅款。

《修改〈市區房屋稅規章〉》方面，取消了空置待租出的情況下經申報後豁免房屋稅的規定，減少財政局的巡查壓力及增加稅款，並希望未來拉近出租及非出租房屋的稅率，接著研究開徵房屋空置稅的可能。由於過去未有太多市民申請房屋空置待租以減免稅款，相關的法律條文亦不容易理解，是次修改後坊間不少人誤以為要開徵房屋的空置稅，引起市民的擔憂。

為釋公衆疑慮，幫助市民了解不同婚姻財產制度適用取得印花稅的情況，當局會否發出清晰指引，特別就澳門最常用的四種婚姻財產制度當事人購買非首個物業時會否產生額外的稅款作解釋？另外，取消房屋空置待租豁免房屋稅的規定後，如何加強宣傳減少市民的誤會？當局對開展空置房屋稅的研究有沒有時間表？

【華發網根據澳日、澳門時報等採編】