半月再誕地王 呎價半年升九成

【文匯網訊】 （記者 顏倫樂 蘇洪鏘）樓市高處未算高，本港短短兩周再誕新地王。南豐昨以246億元擊敗11個財團，勇奪啟德商業地，打破上月中中環美利道地皮所創下232.8億元的舊紀錄，無論按商業地或住宅地計，都成為全港總價新地王，每呎樓面地價12,863元亦打破東九商業地新高，成為「三料地王」。今次樓面地價也較市場預期上限高7.2%，比去年11月同區商業地呎價高出91%，業界預料東九商廈市場勢出現大量封盤或反價。南豐則計劃將項目打造成集寫字樓、酒店、零售於一身的地標商廈。

南豐集團董事總經理蔡宏興昨表示，啟德區是未來的CBD2(商業核心區2)，集團看好該區發展；而且項目並非單純寫字樓用途，有零售及酒店等，初步打算以逾半樓面做寫字樓，另會有一個具規模的商場以及酒店部分，會分階段落成，項目將會長線持有。翻查資料，今次並非南豐首次中標東九龍地皮，2015年初曾夥拍領展以近59億元投得一幅九龍灣商業地。

每呎樓面地價近萬三

該地皮為啟德第1F區2號商業地，上周五截標時吸引12間財團競投，包括長實、新地、恒地、新世界、鷹君、華懋、九倉等多間傳統發展商，競爭激烈，但最後由南豐大手筆以超過246億元中標，每呎樓面地價12,863元，除較市場預期上限1.2萬元高7.2%外，相比6個月前利福國際以每呎6,733元買入的同區第1E區2號商業地更高91%，地價之高也大出市場意料。

中原地產測量師張競達表示，今次成交價超乎市場預期，反映發展商極為看好啟德新區未來發展。美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，近年政府賣出的商業地全數落入港資手中，中資未有進帳，相信因商業項目以長線收租為主，資金回籠速度較住宅慢，故影響中資財團入標意慾。

料東九業主封盤反價

黃漢成續說，今次地皮的每呎樓面地價，較現時東九不少商廈的呎價還要高，形成「麵粉價」高於「麵包價」，預料將令不少東九商廈業主封盤或反價，區內未來3個月的交投將會減少，並形成「價升量跌」的情況。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝預計，項目的總投資金額將超過340億元，預計落成後寫字樓部分呎租可達35至40元。他指，現時九龍東寫字樓租金雖因短期內新供應量多而受壓，但啟德商業項目預期於2022年落成，屆時配合2021沙中線全線通車，將有助吸納部分中區的跨國公司進駐，並帶動未來九龍東的寫字樓租金增長。

中原(工商舖)工商部高級區域營業董事盧偉德預料，現時東九龍區甲級商廈海景單位業主叫價大約在1.6萬至1.7萬元水平，啟德商業地高價成交，預料區內商廈呎價將會有顯著升幅，整體平均會有一成的提價空間，個別向海優質單位更會大幅調升價格至兩成左右。而作為區內大業主之一的億京更於賣地有結果前，向地產代理宣佈旗下東九龍物業於明日起全面提價，幅度約6至7%，在啟德地王公佈招標結果後，更不排除於稍後會有更大的加幅。

樓價連升13月 累漲21%

官方編制的本港樓價指數連升13個月，4月份最新報327.4點，累計升20.6%，並連續6個月破頂；當中以細碼單位升幅最勁，按月升2.6%。業界人士稱，雖然指數連創高位，但市場需求仍然強勁，預計下半年再有5%升幅。

據差估署最新數字，4月份私宅售價指數最新報327.4點，按月升2.1%，連升13個月累計達20.6%，而按年升19.8%。各類型單位中，實用面積少於431方呎（40平方米）的A類單位的樓價繼續跑贏大市，4月份報363.1點，按月勁飆2.6%，升幅冠絕各個類別，指數同樣連升13個月，達21.8%，而今年首4個月則累升達7.3%。反觀1,075方呎（100平方米）以上的大碼單位，4月份按月僅升1.1%，明顯落後大市。

租金追升亦破頂

至於租金指數亦告破頂，4月份最新報178點，按月升0.3%，打破2015年9月的177.5點紀錄，按年升8.9%，今年首四月累升2.5%。值得一提的是，今年3月經修正後的租金指數報177.5點，意味着當月租金水平已追平舊紀錄。另外，4月份A類細碼單位最新報194.9點，連續3個月破頂。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻指， 指數反映升幅明顯已去到一個高水平，買家轉趨觀望態度，下半年成交量將會放緩；而早前金管局推出的辣招亦只會對外地炒家有影響，基於用家需求仍然很強，預計下半年樓價仍會升5%，全年累積升幅將會達20%。雖然香港銀行已加息10點子，但相信仍有少數資金充裕的買家把握低利率入市。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，目前辣招影響下樓價仍然上升，而且政府正面臨換屆，相信這段時間政府不會有新樓市措施。但當7月新政府上場後，樓價持續上升，預料新一屆政府會有相關降溫措施，但應該不會再由管理需求着手，否則只會令市場上二手供應更少。他估計當局會公佈更多只供首置的土地供應詳情之類，讓市場對樓宇供應增加信心。

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