公屋居屋泡沫大過私樓

■公屋居屋造價不斷創新高，一旦加息推高供樓成本，市民或未能承受。 資料圖片

摸頂價入市 綠表買家最高危

本港樓價全線向上，連向來被視為基層保護網的公屋亦頻頻破頂，造價升至「5球」水平，居屋更直撲900萬元關口。對於樓市的扭曲怪現象，學者直言「樓市已進入瘋狂階段」，置業人士不惜「將價就貨」入市，不過公營房屋質素畢竟與私樓有相當差距，一旦市況轉向，單位未必獲承接；尤其是綠表買家，由於受制於入息及資產限制，業主財力有限，息口稍有波動勢加重供樓負擔，甚至出現斷供情況。摸頂買公屋、居屋的業主可謂危危乎。 ■文：香港文匯報記者 蘇洪鏘

以往普遍被視為質素遜於私樓的公屋、居屋不再「草根味」。今年首5個月，公屋、居屋成交不論已補價或未補價，均多次刷新造價及呎價新高，直教社會譁然。同時多個公屋、居屋「新貴」崛起，不再讓康山花園、華貴邨等傳統「藍籌」專美（見配表）。

各區居屋連環破頂

目前綠表（即未補價）居屋市場的紀錄，於4月份由樂富德強苑刷新，該屋苑一個三房戶4月份獲綠表客以788萬元（未補價）買入，折合呎價高達12,012元，造價及呎價均創屋苑歷史紀錄，更一舉登上全港未補價居屋「雙料冠軍」。

至於居屋自由市場，目前全港「居屋王」於4月份新鮮誕生，大角咀富榮花園一個三房戶，以881.8萬元（已補價）成交，直撲「9球」。

居屋自由市場的呎價紀錄，則繼續由鰂魚涌康山花園「冧莊」，5月中一個細兩房戶，在自由市場以呎價16,682元易手，直撲1.7萬元。

再看未補價公屋方面，香港仔華貴邨一個高層戶，上月在綠表市場以呎價7,862元易手，稱冠全港。翻查資料，綠表公屋呎價於去年底才突破7,000元水平，如今相距不足半年，呎價便已挑戰8,000元關口。另邊廂，鴨脷洲利東邨今年3月錄得350萬元（未補價）成交，為全港綠表公屋造價新高。

而公屋自由市場中，造價於今年首度衝上「5球」水平，由4月份大圍顯徑邨創下；至於全港公屋呎價紀錄，則由藍田德田邨於5月中以15,030元創下。

倘加息 恐現斷供潮

有學者直言「樓市已進入瘋狂階段」，香港中文大學商學院客席教授冼日明說：「樓價幾乎個個月都升2%至3%。現時所謂嘅細價樓，唔再係300幾萬元，而係500萬元樓下，200呎嘅樓都要500萬！」冼日明又認為，二手公營房屋被搶貴，與近期政策不無關係。

其中俗稱「白居二」的白表免補地價購買二手居屋計劃，讓市場可以免補價買居屋，並以低首期輕易踏入置業門檻；而同時近期推出的公屋富戶政策，令部分租戶遷出，從而衍生新需求。種種因素同時出現，均成為二手公屋、居屋樓價攀升的推手。

展望下半年，冼日明預計，目前住宅市場以一手樓主導，倘新盤持續暢銷、地價仍然向上，勢為攀升中的樓價推波助瀾，在盤源稀缺的公屋、居屋市場可能再出現破頂個案。

不過他提醒，居屋、公屋單位質素始終與私人屋苑有一段距離，如今造價幾近與私樓睇齊，反映已偏離市場，一旦樓市逆轉，物業要放售時未必獲得承接。值得留意的是，受制於入息及資產限制，購買未補價居屋、公屋的業主財力畢竟有限，一旦本港加息將首當其衝，加重其供樓負擔、甚至出現斷供危機。

公屋居屋新貴逐個睇

公屋王　大圍顯徑邨

樓齡：31年

單位數量：5,876伙

全港最貴公屋：顯富樓高層6室，實用544方呎，成交價500萬元

新界最貴綠表公屋：顯德樓高層13室 ，實用490方呎，成交價345萬元

九龍綠表呎價最貴 牛頭角彩霞邨

樓齡：28年

單位數量：2,238伙

九龍綠表公屋呎價最貴：彩星樓中層26室，實用443方呎，成交價326萬元，呎價7,359元

公屋呎價最貴　藍田德田邨

樓齡：26年

單位數量：2,600伙

公屋呎價最貴：

中層A室，實用165方呎，成交價248萬元，呎價15,030元

公屋次貴 青衣長安邨

樓齡：29年

單位數量：7,338伙

全港公屋次貴：　安江樓中層7室，實用443方呎，成交價443萬元

綠表居屋王 樂富德強苑

樓齡：16年

單位數量：700伙

全港綠表居屋造價、呎價最貴：　A座高層9室，實用656方呎，成交價788萬元，呎價12,012元

綠表居屋次貴 長沙灣樂年花園

樓齡：22年

單位數量：728伙

全港綠表居屋次貴　：4座低層D室，實用761方呎，成交價730萬元

綠表居屋呎價次貴 香港仔雅濤閣

樓齡：16年

單位數量：1,540伙

綠表居屋呎價次貴　：1座低層D室，實用576方呎，成交價690萬元，呎價11,979元

新界綠表呎價最貴 將軍澳寶盈花園

樓齡：16年

單位數量：3,200伙

新界綠表居屋呎價最貴：5座高層G室 ，實用484方呎，呎價10,909元