兩商業地王強勢登場 估值逼400億

■周五截標的中環美利道停車場地皮，市場最高估值223.2億元，勢創香港史上最貴商業地價紀錄。 資料圖片

美利道呎價估4.8萬 樓市勢火上加油

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）本月賣地市場料會再創高峰，樓市勢火上加油，皆因有兩幅估值過百億元的商業地王即將橫空出世，有力問鼎全港及九龍商業地王。其中本周五率先截標的中環美利道停車場地皮，市場現最高估值達223.2億元，勢創香港史上最貴商業地價紀錄，樓面地價每呎達4.8萬元。另一幅啟德百億商業地則在本月26日截標，最高估值達160億元。僅此兩地王料可為庫房貢獻近400億元，已相當於去年度創紀錄的1,280億元賣地收入的三分一。

本周五（12日）截標的中環美利道停車場地皮，是中環區內自地鐵1996年批出國金二期後，即逾廿年來首次有商業地招標，非常罕有，加上規模不小，所以甚受市場矚目，若能高價成交，除會刺激中區商廈的租金及售價之外，也勢為熾熱樓市火上加油。高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚笑說：「美利道地皮係中環商業核心區的內圍，唔係外圍，個價值肯定唔止吸引港資、中資，世界各地的資金都會吸引過來，而且個區幾年內都無新地皮供應，所以我估個反應會非常好。」

美利道地料吸中資競逐

張翹楚表示，地皮將來建成的甲級商廈，預料每呎的月租水平可達170元至200元，若以2厘左右租金回報率推算，其每呎售價可達7萬元至8萬元（但項目有不准拆售條款），以此估算其每呎樓面地價將高達4.8萬元，地皮估值高達223.2億元。該估值亦為目前的市場上限。

目前全港最貴商業地王為新世界今年2月15日投得的長沙灣瓊林街地皮，地價78億元。

第一太平戴維斯早前亦指，美利道停車場大廈估值逾百億元，每呎樓面地價可達4萬元以上，以此折算估值約186億元，相信不少內地企業及本地地產商亦蓄勢待發。

理想城市集團企業估值部主管張聖典認為，美利道商業地皮位置優越且罕有，深受市場關注，雖然投資金額高昂，不過相信仍能吸引各方發展商踴躍爭奪，有力挑戰商業地王紀錄。有業界預料，不排除有財團以合組形式競投項目。

賣地章程設禁拆售條款

資料顯示，美利道商業用地前身曾作為廉署總部，現時則作為10層高的政府辦公室及公眾停車場，但停車場於5月1日起已終止營運，地皮面積31,000方呎，可建總樓面為465,005方呎，地皮建築物不得高於香港主水平基準190米。市場估計每呎樓面地價由3.2萬元至4.8萬元不等，估值由148.8億元至223.2億元。

發展商須於項目範圍內興建一個公眾停車場，上述面積須計算入總樓面之內，但如果停車場設置於地面層以下，發展商可申請不計算入總樓面之內，增加可用樓面，有利發展。另外賣地章程內有禁止拆售條款，對項目回報有重大影響，將成為發展商出價時的考慮因素。

啟德商地最高估值160億

另一幅巨型招標地皮為九龍啟德第1F區2號地盤，地皮面積204,990方呎，可建總樓面為1,912,440方呎，當中如用作酒店發展的總樓面不可多於161,460方呎，而商舖發展用總樓面則不得少於62,180方呎。

若單論可建樓面，啟德地相等於美利道地皮的3倍，規模直逼中環國金二期，可打造成地標式商廈。地皮樓面地價每呎估值7,500元至8,400元，估值由143.4億元至160億元左右。

中原地產測量師張競達表示，啟德是本港新興的住宅及商業區，是次地皮規模龐大，勢必吸引本港及中資實力財團入標競投。

香港文匯報