中資賺匯兌 高價搶地未驚過

■啟德一住宅地皮本月初被中資以「癲價」每呎樓面地價1.35萬元成交，樓面地價貴過同區樓價。 資料圖片

囤錢都有11%回報 兩年376.9億買港地

本月初啟德住宅地皮被中資以每呎樓面地價1.35萬元「癲價」成交，樓面地價竟貴過同區樓價，震撼市場。據本報統計，過去約兩年，中資在港積極掃貨，僅住宅地就奪下10幅，涉資達376.9億元，佔其間官地總成交金額895.85億元的42%，而兩年前該佔比不足兩成。分析指出，中資高價搶地或會降低投資回報率，但加上匯兌收入回報仍可觀，如去年「811新匯改」以來，港元兌人民幣升值11%，在港投資就算有5%回報，加上匯兌就有16%。只要預期人民幣持續貶值，中資就會繼續來港投資，而超低回報率更會擠走本地發展商，改寫香港樓市版圖。■香港文匯報記者 顏倫樂

啟德住宅地皮以超高價成交，不少市場人士直呼看不通，甚至揣測投得地皮的海航集團子公司是否「出錯價」，將香港常用的平方呎錯看成是內地常用的平方米，才會出此價錢，又猜測海航會否「撻訂」。的確，1.35萬元樓面地價加上6,000元建築成本，不計利息，每呎發展成本已達1.95萬元，按香港發展商一般要求20%至30%回報計，日後每方呎售價至少要賣2.34萬元，即是較同區目前約1.4萬元的新盤價高67%才能達到。

人幣貶值成中資搶地誘因

樓價未來兩三年會否再升67%，無人知道，但中資發展商的算盤卻不一樣。有20%、30%的回報固然好，但就算5%回報，中資發展商也飲得杯落，因為以目前人民幣貶值預期看，中資會獲得匯兌收入的補償。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，人民幣持續貶值，是促成中資來港投資的主因，「如果內地資產因人民幣貶值，與其看着它一日一日縮水，而你運錢來香港，無形中在人民幣貶值時，匯率已經幫你『賺返』。」

事實上，美元兌人民幣自去年「811新匯改」以來，已經升值11%，也即是說，當時將人民幣換成與美元掛鈎的港元，中間就算什麼都不做，到現時再換回人民幣，都已經賺了11%，這即是所謂「匯兌收入」。換言之，中資當時運錢甚至是在內地借人民幣來港起樓，年幾後回報率即便是得5%，但加上11%的匯兌收入，就是16%回報了，所以中資不怕高價搶地，但換上本地發展商，5%的回報就「博唔過」。長此下去，本港的樓市版圖亦會改寫。

目前不少分析都看淡人民幣前景，估計明年再貶3%至5%。

中資買地額佔比升至42%

本報統計，由去年至今約兩年時間內，中資一共於市場上投得10幅住宅用地，涉及可建樓面約545萬方呎，成交金額高達376.9億元，佔去年至今官地總成交金額895.85億元的42%，比例相當高。而對比再之前兩年（2013至2014年），當時中資買官地的金額只約171.2億元，佔該兩年賣地金額896.8億元僅19%。

中資大膽搶地，還有其他原因。陳超國說：「內地發展商來香港投地的心態不同，佢哋心態就係想落腳，尤其第一幅地，一定要進取啲，有個志在必得的心態。」他不諱言：「個別內地發展商甚至可能係唔賺都要攞幅地，佢哋可能有其他目的，例如想分散佢哋的資金，所以落嚟香港唔賺都無所謂，呢個唔排除有咁嘅可能性。」他分析，一般香港發展商發展住宅項目，利潤大概有兩至三成：「佢哋（本港發展商）一開始計數利潤都會不少過15%，計埋樓價升就可能唔止。」

來港分羹外更想學經驗

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，本港地產商的資金只在香港買地，主要考慮樓市升定跌，但內地發展商不一樣，他們要考慮資金在內地還是香港投資更好，亦會希望在香港房地產市場分一杯羹，並汲取香港純商業市場運作的發展經驗。近年內地人民幣貶值、宏觀調控等因素，更觸發內地發展商大量來港投資。

潘直言，內地發展商來香港，某程度更有類似廣告的效應，亦可以令投資顯得更多元化。他認為，除非內地經濟出現改變，否則未來會繼續有更多中資來港投地。對於有意見指轉拍賣形式賣地，潘永祥則認為分別不大，因為拍賣亦一樣會出現天價。

香港文匯報