海外置業條款多易「中伏」

■中國人海外置業，主要是投資移民或為子女升學鋪路。

港人對「磚頭」的喜愛不分中外，在樓市走向飄忽不定，投資者需重組資產組合，代理要尋覓新財源的情況下，海外物業投資成為另一個可供考慮的選擇。近半年來，本港不少「番外」樓盤進行展銷，不少港人雖都有購買的意向，但此舉無疑是隔山買牛，一旦貨不對辦亦不知如何處理，而且有耳聞不少買家已「中伏」的先例，因此望而卻步。本報找來國森集團董事許畯森分享在各地投資的斬獲及失足經驗，為有心人提供置業意見，不會被中介代理對物業「隱惡揚善」，清楚了解外國複雜的稅制及地權等條款，並透露中介所不會講的數據，助讀者了解海外置業。 ■香港文匯報記者 蘇洪鏘

80後的許畯森，其所創立的公司已涉足多項範疇，涵蓋舊樓收購、飲食業、物業投資等等，其本人更涉獵各地物業，然而卻非每次皆有斬獲。綜合近期的經驗，他指出海外置業主要先看三方面：地權、稅制、匯率。

地權 -區分永久業權地及租賃地

有海外置業經驗的人士都會知道，買樓前要清楚項目所在是「永久業權地」或「租賃地」。許畯森坦言自己傾向永久業權地，「買個單位，就唔需要續租地權」。同時，有些國家所有土地都是租賃地，有些則兩者都有，買家在置業前要了解條款，不少英聯邦國家或前英治地區，都有永久地權地段或較長的地權。以香港為例，不少地段地權長達999年。

有些國家的業權及地權關係較複雜，如越南、柬埔寨等國家等，「業主的業權僅限於地面上的建築物，卻不包括土地，一旦上蓋無就乜都無。」許畯森解釋，有些國家立國時政局未穩，無法承諾永久業權。「東南亞之中，我只有投資馬來西亞，因為以前係英治地區，地權簡單，有永久地權。」至於澳洲有些物業售價較平，可能是由於位處租賃地，期滿後業主需繳補價。

稅制 -購盤伙數或影響稅率

無論在各地置業，難免要交稅，本港享有簡單稅制及相對較低的稅率，然而在海外買樓則要精打細算、打好算盤了。許畯森指，以美國為例，付出的樓價並沒繳付未來的地稅，而任何美國房屋的業主要得到土地使用權，都必須於每年繳交地稅才行，「假設物業造價100萬元，每年就要畀萬幾銀稅，都幾貴。」

另邊廂，成為近年港人海外置業新寵的日本，其稅制亦不對投資者「友善」。「日本政府會向業主收取利得稅，並採取累進方式，最高達45%，幾乎佔租金收入一半，所以買日本樓一般不會博升值。」許畯森指，其他地方也有類似的高稅制，不要輕易被中介游說而多買幾伙，「有時買一個單位，利得稅會好低，但買多幾間就會好高。」

匯率 -以按揭作對沖幣匯風險

海外交易時無疑要考慮幣匯因素，正如早年人民幣值飆升，不少港人搭上「順風車」北上置業，在匯水已贏一筆；不過風水輪流轉，近期「人仔」匯價下滑，相信直教不少投資者「牙痛咁聲」。

「假設物業全以現金交易，買家就一定要留意匯率。不少中介只強調當地樓價升了多少，但未必會提及匯率變動。如果樓價升10%，但匯率跌兩成，都是無錢賺。」許畯森說，如日圓長期以來匯水走下坡，令不少投資者對日本物業卻步；反觀英、美貨幣相對強勢，較少擔心。「近期人民幣貶值令資金出走，同時美元趨強勢，令美國紐約的樓價節節攀升。」

不過如果計及按揭，考慮因素就截然不同。「假設在澳洲置業，向銀行借八成按揭，澳紙貶值意味負債都會下跌，雖然樓價整體下跌，但我可以還少，可以用更少的錢買到個單位。」故買家宜採取按揭為物業對沖幣匯風險。

市場需求 -購買力帶動升值

投資物業固然要考慮當地經濟前景，許畯森直言，地方人口是指標之一，人口增長可支持住屋需求，甚至左右國家經濟走向。「比如日本老齡化是其長遠的問題，美國人口則穩步增長，英國則相對平穩。人口增則住屋需求增，支撐物業升值。深圳人口由當初100萬人至今以幾倍急增，樓價亦隨之飆升，幾乎同香港睇齊。」

不少海外發展商或中介公司都會大篇幅介紹當地經濟數據之佳，但不少推銷員往往傾向「報喜不報憂」。許畯森強調親身體驗地方風土，方能加深對當地的認識，亦不建議參與發展商的睇樓團，「應該要自己去感受一次，機票來講比起樓價只是小巫見大巫的價錢。」

他更透露自己的奇招，透過網上在當地租住民宿約一個星期，或多住幾處民宿，既可親身感受，更可認識當地業主，分享在地的投資心得。

他又提到近年不少海外物業被中國人炒起，「佢主要係投資移民或鋪排子女升學，都是自用而不看重升值潛力，但其需求量之大足以炒起當地樓價，所以港人要投資可以睇內地人買樓的傾向；反而當地若非移民或升學熱門地，則投資價值其實不大，最多作長線收租，如日本、台灣等。」

發展商 - 「買名牌」較穩陣

假如以上要點太複雜令準買家頭昏腦漲，「買名牌」應該是較為簡單的入門守則，即是選擇當地最知名發展商的項目。「要買當地五大開發商之一，市場實力夠雄厚，如果你要電郵查詢，他們一定會回答你。」許畯森補充指，名氣較小的發展商，樓盤難覓二手市場，當地人亦未必願意承接。

另邊廂，規模或知名度較小的發展商，需透過中介推廣，過程中「食水」可能較深、成交價甚至高於當地市價，故在轉手時可能要虧蝕沽貨。「例如他們從發展商手上購了 100元的樓花，然後在推介會上以 120元推介給你，當你打算向發展商以 120 元購入樓花，基於認購協議條款，發展商會取消和地產顧問的買賣協議，並補回差額給他們，這樣一來一回，他們就賺了20元。」

香港文匯報