全方位覓地/倡設土地債券 釋放新界地建屋

圖：團結香港基金建議新界可發展更多新區，並提出引入多項新措施，加快收回私人土地進行發展。

團結香港基金估算，香港未來30年需要9080公頃土地，建議擴大新界發展，並引入更多新措施，加快收回私人土地發展，包括引入「土地債券」，鼓勵業權人自願交還閒置土地，供政府發展或用於土地儲備；設立「土地重整」機制，整合發展祖堂地等零碎土地。

團結香港基金強調，政府必須要有革新政策思維，才能加快釋放新界發展潛力。\大公報記者 曾敏捷（文、圖）

香港早年的新市鎮發展，由開始規劃到首批住戶遷入，平均需時7.5年，但近年的新發展區要長達17年才做到。團結香港基金認為，新界發展涉及大量私人用地，政府應善用市場力量，提供合適的機制與誘因，例如由政府發行「土地債券」，鼓勵業權人交還閒置土地；或參考外國廣泛應用的「土地重整」機制，促進公私營合作發展。

以地債代替現金賠償

團結香港基金政策研究院院長黃元山表示，「土地債券」可視為優化版的換地權益書，可以「多快好省」增加土地供應，「現時來來去去都是得一招（《收回土地條例》）收地，點解不能多幾樣工具，以備不時之需？」

團結香港基金研究員許雅婷解釋，「土地債券」是由政府以地債代替現金賠償，換取土地業權人手上的土地，以便整合發展作可隨時用於建屋或其他用途的熟地。待發展完成後，業權人可用現金及地債購買熟地，地債亦可在二手市場進行交易。此外，業權人亦可在沒有被要求交換地債的情況下，自願交出私人土地。

至於「土地重整」，是一種土地交換機制，鼓勵土地業權人向政府交出較為零散、不工整及不適合發展的土地，以換取一幅在原區重新規劃、土地面積較小但較具發展潛力的土地；而政府經過綜合規劃，預留一定比例予公屋、道路、公園等公共設施，餘下土地可發展其他房屋。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺補充，當年的換地權益書限制換地比例，例如乙種換地權益書是用五平方呎農地換兩平方呎屋地，而且不設使用限期，但「土地債券」作為優化版的換地權益書，換地比例可以更具彈性，並設使用限期，以免政府的地債越滾越大。他又說，採用「土地債券」收地，於政府而言，由於不涉及即時現金賠償，可以節省時間及減低賠償爭執；於土地業權人而言，由於「土地債券」可以在二手市場交易，具增值潛力，吸引力更大。

設「土地重整」機制 整合祖堂地

團結香港基金又引述高鐵菜園村收地賠償的例子，指項目涉及的20億元賠償，其中95.7%是土地業權人的賠償額，有19.1億元；租戶和佔用人的賠償額佔4.3%，有8600萬元。基金會認為，租戶和土地佔用人不滿意重置及賠償安排，是收地的主要障礙，建議政府為棕地營運者、寮屋住戶及農戶，提供具針對性的重置及賠償方案，並透過政策支援有關人士升級轉型，鼓勵自願搬遷，達至雙贏局面。

基金會又提到，加快新發展區土地供應，關鍵要簡化繁複的行政程序，包括精簡公眾參與、加快環境影響評估、簡化城規會聆訊的親身申述部分等。基金會又建議政府參考昔日設立的新界拓展署等統籌部門，因應各新市鎮項目設立專門辦公室。