風光不再/旅客絕跡 名店撤離 羅素街租金瀉43%

圖：羅素街的奢侈品名店陸續撤離，羅素街8號原勞力士舖位，仍然丟空。

銅鑼灣羅素街曾經是內地旅客「朝聖地」、連續8年位居亞太區最昂貴商業街榜首，在黑暴和疫情之下失去光環，去年租金急削逾4成，失落了最昂貴零售地段席位，並由尖沙咀廣東道首度登上榜首。業界分析指，奢侈品牌為節流，無奈放棄租金成本高昂的羅素街，令名店街淪為「燙手山芋」，反觀廣東道街舖大多數由發展商持有，具彈性措施挽留租戶，料今年租金繼續跑贏銅鑼灣。

經歷黑暴衝擊，及後全球爆發新冠肺炎，零售業陷入前所未見的低谷，尤其內地訪港旅客大減，奢侈品市道可謂首當其衝。戴德梁行昨日發表亞太區《主要大街》報告，統計了124個零售街道，當中逾80個平均租金在去年下滑，佔比多達67%，其中本港的零售業租值平均下降了38%。而內地受惠率先復甦，整體平均租金跌幅為5%，其中深圳羅湖區更錄得5%增長。

羅素街租金自2012年起一直蟬聯亞太區榜首，於2018及19年更貴絕全球，惟能夠負擔昂貴租金的國際奢侈品牌先後撤離，業主最終亦要面對現實，斬價吸引新租戶。報告顯示，羅素街去年租金急挫43%至963元（每月每平方呎，下同）跌幅冠絕亞太，甚至比2015年高峰期每呎2213元跌56%，導致去年在亞太區排名跌至第2，由尖沙咀廣東道取代；第3位為日本東京銀座，平均呎租795元，按年跌5%。

名店變散貨場 難聚高消費人流

尖沙咀廣東道去年呎租為1044元，按年跌35%，跌幅相對羅素街溫和。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威解釋，廣東道購物區的業權擁有者較集中，能保持穩定及較高質素的商戶組合，達至品牌效應。當經濟下行時，業主往往較能提供具彈性的措施挽留租戶，以維持較穩定的市場狀況。展望未來，國際間旅遊有望於年內恢復，加上穩定商戶組合的支持，他預期尖沙咀區的零售表現將會率先復甦。

利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明分析指，廣東道地舖主要由大業主持有，包括九倉（00004）及新地（00016）等，其餘大部分由資深投資者持有作長線投資，業主都實力雄厚。再者，尖沙咀擁地利優勢，西鐵、港鐵及天星小輪匯聚，吸引本地客跨區消費，抵銷了旅客減少的負面影響。

反觀，銅鑼灣羅素街租金一直高昂，數年前以天價搶舖開設旗艦店的奢侈品牌，面對2019年修例風波兼今次疫情，生意大受打擊，為了「止蝕」，無奈率先放棄成本最高昂的分店，導致羅素街由名店街淪為「燙手山芋」。鄭續說，由於街道舖位業權分散，業主為保持租金收入，爭相劈租吸客，令散貨場、特賣場等短租戶出現，商戶組合欠缺吸引力，難以凝聚高消費人流。

租金仍離地 超銀座逾兩成

不過，即使本港舖租大跌，相比亞太區其他城市依然昂貴。戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出，尖沙咀和銅鑼灣的租金，較第3位的東京銀座分別高出31%及21%，除卻疫情影響，這現象正反映香港異常高昂的零售租金。

展望下半年，鄭得明認為，疫情暫見穩定，市面氣氛好轉，在限聚措施逐漸鬆綁及通關之後，他相信尖沙咀挾高鐵效應，其反彈力度必定較銅鑼灣強勁，未來數年尖沙咀舖位租值將看高一線。至於整體市場方面，林應威認為，棄租或頂租潮已經完結，舖位業主開始觀望通關，相信租金已無再下跌空間，新簽租約的租金會比現水平好，但反彈力度仍要視乎下半年疫情及經濟發展。