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粵港澳大灣區城市樓價料升

粵港澳大灣區城市樓價料升

廣東省房協《二○一七年廣東房地產市場分析報告》日前指出,珠三角商品房銷售面積為10,444.70萬平方米,同比下降2.3%,市場佔比也有所下降,但仍是廣東商品房銷售市場核心區域。預計隨著粵港澳大灣區規劃推進,粵港澳大灣區城市群房價仍然面臨較大上漲壓力。

珠三角銷售佔比跌

省房協指出,去年在“分類調控、因城施策”的調控政策之下,商品住宅市場繼續分化,銷售面積方面,佛山、惠州、廣州三市位居全省前三位;但同比增速較高的則都是非珠三角城市,同比降幅最大的為深圳及臨深的珠海、東莞和中山。商品房總銷售面積上,佛山、廣州、惠州分列全省前三,合計佔全省銷售面積38.8%。

從區域結構看,珠三角商品房銷售面積為10,444.70萬平方米,同比下降2.3%,佔全省的65.4%,市場佔比有所下降,較2016年減少7.8個百分點;粵東西北合計銷售5,514.11萬平方米,同比增長40.8%。數據顯示,相比珠三角以抑制房價過快上漲的調控環境,粵東西北各地區在以去庫存為主的政策導向下,市場活躍度明顯高於珠三角地區,但珠三角仍然是商品房銷售市場的核心區域。

粵東西去庫存理想

在庫存方面,珠三角地區住宅待售面積大幅下降,呈現供不應求的局面,普遍進入補庫存階段;粵東西北城市去庫存成效開始顯現,商品房待售面積整體呈現回落的趨勢。

省房協預計,結合我國新一輪城鎮化的發展趨勢,城市群成為未來城鎮化的主體形態,人口、資金、技術仍將持續向城市群集聚。隨著粵港澳大灣區上升為國家戰略,粵港澳大灣區正式迎來時代新機遇,各類房地產市場需求依然旺盛。鑒於建立房地產市場長效機制需要一定的時間,廣東尤其是粵港澳大灣區城市群的房價仍然面臨較大的上漲壓力。

經濟基調良好   買盤湧現

踏入2018年初,澳門樓市暢旺,利好消息接踵而來。股市創新高、人民幣急升,加上政府即將“加辣”的消息,都使買家持積極態度入市,尤其一手樓花交投更為明顯,一月份筷子基、皇朝及路氹區一手成交都非常理想。

二手交投方面,之前聖誕長假期及農曆新年將至所積累的購買力湧現,業主受到政府“加辣”的消息影響,本月的二手成交增加,在近期一手樓推出區域附近的二手成交尤其明顯。

展望後市,環球及中國經濟基調增長良好,現時人民幣匯率高企,短期下調的機會不大,股市的上升空間逐漸收窄,初步見頂的機會較大,因此獲利回吐是必然的事情,屆時熱錢會不斷流入樓市。現時政府“加辣”的舉動都顯示樓市往後的升浪會進一步加快,在各種利好的因素帶動下,預計上半年度成交量及樓價將上升,有意置業的市民要把握機會盡快入市。

粵港澳大灣區城市樓價料升

加辣傳聞   樓花百花齊放

縱觀現時一手市場可說是百花齊放,不同區域、大小戶型均深受歡迎。如路環的兩個一手新盤“金峰名鑄”和“擎天匯”,前者位處“金峰南岸”的第八地段,本次推售的第二座“盛名”及第三座“珀譽”主打精緻細單位,由629呎至1,005呎,有開放式、一房及兩房戶型,呎價由9千元起,不少“金峰南岸”住戶亦是捧場客,銷情理想。位於“金峰南岸”對面的全新項目“擎天匯”亦同樣受大眾喜愛,面積由524呎至1,892呎,設有開放式、一房至三房戶型選擇,呎價為8,000餘元起。

隨著港珠澳大橋通車在即,帶旺東方明珠區成交,去年正式獲發入伙紙的“海上居”於第四季錄得290宗成交,成為第四季的成交之冠,一月份同樣表現不俗。筷子基區的“東方海岸”於今年年初公開發售,呎數由399呎至1,541呎,以開放式細單位為主打,屬同區罕有,因此受用家青睞。在去年大受歡迎的皇朝區酒店式住宅“雙鑽”,本月亦趁機推出第一座,以大單位作為主打,面積由1,335呎至1,770呎,以向南煙花海景作為賣點,稀有景觀引起市場關注。

現時市場上大眾普遍相信政府即將“加辣”,因此一月一手成交量由“加辣傳聞帶動上升,預料二月上旬市場仍以一手帶動成交,但農曆新年前後為傳統淡季,相信成交量將下跌。若未來數月內政府“辣招”出臺,亦會進一步推高買樓成本,市民買樓養老的機會更微,期望政府“加辣”措施莫操之過急,加緊落實公屋建設,才可實際切合市民需要。

粵去年商品房銷售額創新高

據報道,廣東省房協昨日發佈《二○一七年廣東房地產市場分析報告》,顯示去年廣東房地產市場需求持續旺盛,全省商品房銷售面積達1.60億平方米,銷售金額1.88萬億元,均創下歷史新高;全省商品住宅銷售均價每平方米11,416元,同比上漲4.4%,總體運行態勢較為平穩。預計調控政策的鬆緊將成為影響市場走勢的關鍵因素。

延續暢旺態勢

2017年,廣東商品房銷售量價再創歷史新高,銷售面積和銷售金額分別達1.60億平方米和1.88萬億元,同比分別增長9.2%和15.9%;銷售均價每平方米11,776元,同比增長6.1%。全省商品住宅銷售面積1.35億平方米,同比增長3.8%;銷售金額1.54萬億元,同比增長8.4%,非商品住宅銷售2,436.30萬平方米,同比增長53.3%。

數據顯示,受調控政策的影響,商品住宅銷售量、價的增速均明顯低於非住宅商品房增速。

從市場走勢看,2017年各月商品房銷售面積均超過1,000萬平方米,總體上延續著2016年的暢旺態勢;銷售均價基本維持在每平方米11,000至12,000元,同比有一定漲幅,但總體保持平穩運行。

土地成本上升

從現有庫存情況看,截至2017年末,全省商品房待售面積4,988.58萬平方米,同比減少406.70萬平方米。其中,商品住宅2,414.75萬平方米,同比減少21.7%,為2013年以來的最低水平;非住宅商品房2,573.83萬平方米,同比增長6.5%。數據反映,商品住宅庫存量在持續減少,市場去庫存成效顯著。

土地市場方面,2017年廣東房地產企業入庫的土地購置面積1,841.19萬平方米,同比分別增長5.2%;成交均價每平方米8,557元,同比增長7%。截至2017年末,全省房地產企業待開發土地面積3,443.86萬平方米,同比下降16.0%。隨著土地資源日益稀缺,熱點城市的土地市場受到追捧,土地成本明顯上升,這不僅增加房價調控的難度,同時也加大房企的開發、經營風險。

構建長效機制

省房協指出,在“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的調控思路下,今年不同城市仍將繼續實行差別化調控,調控政策尤其是限制網簽、限發預(現)售證等行政措施,將成為影響市場走勢的關鍵因素。

建議企業警惕政策變化帶來的風險,順勢而為、合理定價、規範運作,適時調整產品結構、優化融資方式,同時關注區域一體化、住房租賃市場發展、特色小鎮建設等政策導向,加快轉型升級發展;建議政府主管部門合理評估各項調控政策效應,遵循城市發展的客觀規律,加快建立房地產市場長效機制,促進行業持續健康穩定發展。

【華發網根據澳日、廣日採編】


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