華發網繁體版

香港高房價反思 環保論制約供給

香港高房價反思 環保論制約供給

圖:重視生態保護、樓市維穩等原因,導致香港土地供給不足,2002至2010年年均僅出讓住宅用地5公頃。人口持續增長背景下,土地供給過少,疊加金融環境寬鬆,造成香港房價持續上漲

房地產是周期之母,事關國計民生。住房制度則是一國之重器。有因必有果,有什麼樣的政策和制度,就有什麼樣的房地產市場運行結果,住房制度是深植於一國房地產市場的基因密碼。

香港模式是內地房地產市場的啟蒙。近年來,內地房地產市場迅速發展的同時,有些城市也面臨着同樣的高房價困境。追本溯源,深入研究香港住房制度,對反思內地住房制度、解決高房價難題有積極意義。

一、香港高房價困境

自開埠後,香港經濟快速發展,成功躋身「亞洲四小龍」,2017年人均GDP高達5.77萬美元,是全球最富裕的地區之一。經濟高度繁榮,住房卻面臨困境。香港市民居住條件較差,人均住房僅16平米;房價持續多年上漲,市民買房背負巨大壓力。1986-2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和14倍,年均增長10%、10%和9%,2018年房價收入比接近48倍,位居世界主要城市前列。由於房價過高,住房自有率從2004年的54%下滑到2017年的49%。

儘管香港政府興建了大量的公營房屋,2016年香港房屋套戶比達到1.09,房價居高不下,高房價與住房困境並存。

二、住房制度四大支柱

一是土地制度。土地所有權歸國家所有,批租後使用權可自由轉讓。鴉片戰爭後,港島、九龍土地陸續歸英國王室所有;1997年回歸祖國,香港土地所有權歸國家所有,使用權延續土地批租制度,通過拍賣、招標、協議對外出讓,允許使用權自由轉讓;新批土地除特殊用地外,期限為50年。

高度重視生態環保,土地供給長期不足。香港土地供給長期不足,人均住宅用地僅10平米。供給不足原因:(1)重視生態保護,佔地37%的郊野公園無法開發;(2)因環保人士抗議,2005年以來填海造地大幅減少;(3)2003-2010年為維護樓市穩定,政府大幅減少土地出讓。

二是稅收制度。交易環節徵收重稅。香港居民購買首套房須繳納4.5%以下的從價印花稅,購買二套以上住房繳納15%的從價印花稅;非香港居民購房除繳納15%的從價印花稅,還須繳納15%的買家印花稅。此外,如果購買的是未滿3年內轉售的房屋,買家還須與賣家共同繳納10%-20%的額外印花稅。稅基均為物業售價或評估價的較高者。

保有環節稅負低。保有環節基於租金徵稅,包括5%的差餉與3%的土地租金,出租物業另繳15%的物業稅。但差餉與土地租金只佔物業價值0.2%-0.5%,與歐美物業稅1%-2%相比偏低。

三是金融制度。按揭靈活多樣,支持多種形式貸款。香港本地居民購買首套房最低首付40%,但購買資助出售房屋或申請按揭保險,首付可低至5%;地產商與財務公司按揭首付低於20%,並支持首付款按揭。香港還有加按(償還部分貸款後重新按揭)、轉按(銀行間按揭轉移)、樓換樓按揭(舊樓抵押支持新樓按揭)等按揭業務。

房貸利率低,刺激居民加槓桿購房。香港實行聯繫匯率制,利率追隨美國而長期處於低位,目前三大發鈔銀行按揭利率上限2.35%。按揭業務靈活,疊加利率低,刺激居民加槓桿購房。2017年,香港按揭貸款餘額佔GDP的45%,居民槓桿水平較高。

四是公營房屋制度。公屋租金低廉,但輪候時間長,條件偏差。公屋租金為私人房屋1/3到1/7,居民滿足資產收入限制,便可排隊輪候。但平均需要輪候5.3年,且人均面積中位數僅13平米。2007-2017年,人均面積中位數僅提高1平米。

資助出售單位折價出售,但價格偏高且供應少。資助出售單位以居屋為主,售價約為私人房屋的60%-70%。由於與市場價掛鈎,價格水漲船高,房源供應少。2002-2017年,房委會年均僅竣工580個單位。

從市場結構看,香港住房供給呈現「雙軌制」。(1)政府主導建設的公營房屋居住人口佔比近半。公營房屋包括公屋與資助出售單位兩類。2016年,公屋居住人口佔香港人口29%,資助出售單位居住人口佔16%,合計佔比45%。(2)公屋數量眾多,疊加房價過高,近一半家庭選擇租房。2016年,香港租房家庭佔比49%。

三、香港住房制度反思

房地產業在經濟中佔比較高。香港房地產與經濟高度相關,房地產相關行業佔GDP比重一度超過30%,2006年以來保持20%至25%。2016年,土地出讓金佔財政收入22%,持有環節稅收約佔5%,交易環節印花稅佔3%,合計貢獻32%。

土地供應不足,為高房價埋下伏筆。因重視生態保護、樓市維穩等原因,香港土地供給不足,2002至2010年年均僅出讓住宅用地5公頃。人口持續增長背景下,土地供給過少,疊加金融環境寬鬆,造成香港房價持續上漲。

中產置業缺乏支持,住房階層逐漸固化。理想情況下,香港可形成「公屋─居屋─私人住宅」的階梯化供應體系。但由於居屋供給大幅減少,疊加房價持續上漲,中低收入階層購房困難,住房條件難以改善。近期,新特首房屋政策提出,加大土地供給的同時,將公營房屋供應比例從六成提高至七成,重點資助中低收入群體購房置業。

【華發網根據大公報採編】

此文由華發網繁體版編輯,未經允許不得轉載: 華發網繁體版 » 前沿 » 香港高房價反思 環保論制約供給

讃 (8)
分享至:

評論 0

暫無評論...
驗證碼
取 消
请选择理由
取消
私信记录 »

请填写私信内容。
取消
加载中,请稍侯......
请填写标题
取消