樓價連升17個月 政府為維持平穩繼續推出土地

樓價高處未算高！據政府最新數據顯示，本港私人住宅樓價連升17個月，打破了2006年及2009年兩度連升16個月的紀錄，為有紀錄以來最長樓市升浪。最新八月份指數報339點，按月升0.44%，連續十個月破頂，單計今年首八個月已升逾10%。有學者表示，一手供應漸增，倘加息步伐持續，新盤定價受壓，整體樓價將會回落。

差餉物業估價署公布八月份私樓售價及租金指數，其中私樓售價自去年11月份創新高後，已連續十個月不斷刷新紀錄，最新報339點，按年升幅近18%，比2015年高位升凸10.7%。

樓價指數於去年四月份起爬升17個月，不足一年半累漲24.9%，今次升浪更打破了2006年及2009年兩度連升16個月的紀錄，為該署1993年起有紀錄以來最長升浪。

升勢有放緩跡象

今次，樓市升浪長達17個月，打破了對上兩次紀錄，形成有紀錄以來最長升浪，惟樓價高處不勝寒，今次累計升幅僅24.9%，力度不及當年。事實上，綜觀今年樓價走勢，升勢似有放緩跡象，三月及四月份按月均升逾2%，惟五月份收窄至1.09%，六月份起按月升幅均不足1%，最新八月份只升0.44%。

據該署統計的各類面積單位樓價，發現中小型住宅支撐大市。實用面積低於1076方呎的中小型單位，八月售價按月升0.44%；逾1076方呎大單位只升0.3%。按面積細分，低於400方呎的細戶售價按月升0.64%；面積1076至1721方呎的單位只升0.34%；面積逾1722方呎的大單位售價僅升0.1%。

租金方面，八月份私樓租金指數為183.9點，按月升0.38%，連升九個月共漲6.9%，連續半年破頂，較2015年九月高位升凸3.6%。不過，租金升幅同樣放緩，五月份升幅達1.34%，惟七及八月份只有0.16%及0.38%。官方樓價指數破頂，由業界編制、反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL最新報160.93點，按周升0.11%，為歷史第三高。

理工大學建築及房地產學系教授許智文說，一手供應漸增，發展商定價會趨克制，倘加息步伐持續，持貨成本增加，將加速樓價回落。經濟學者關焯照認為，本港樓價接近見頂，今年升市全靠低息及股市產生的財富效應，若股市調整，樓價勢回落，跌幅最少20%。

政府公布第三季度（10至12月）賣地計劃，發展局局長黃偉綸表示，本年度首兩個季度內，由於來自私人發展及重建項目，其中主要涉及修改地契及換地等項目的交易特別暢旺，令源自私人市場的供應多達13020伙，此數字遠高於過去數年的數字，較前每年度多8000至9000伙。因此，即使來自政府、鐵路上蓋及市區重建項目的土地供應不多，政府首兩季推出6幅住宅地，提供約3140伙；另鐵路及市區重建項目各有一個，提供約2100伙，但首兩個季度的總供應量已達18260伙，超出政府長遠房屋策略所定未來十年，平均每年私人住宅供應量約1.8萬伙之數。

98幅土地完成改劃

不過，政府為維持持續及平穩的土地供應，在餘下兩個季度仍會繼續推出土地，第三季度（10至12月）便會推出三幅位於觀塘、九龍塘及上水的住宅用地，和一幅位於荃灣的工業用地。該三幅住宅地，可提供約1090伙；連同港鐵（00066）計劃推出的香港仔黃竹坑站上蓋第二期發展，及市建局推旺角商住重建項目，第三季度住宅供應料約1880伙。由於私人市場的供應是由發展商主導，在目前已有信息下，此類供應下季會劇減。即使如此，首三個季度的總供應也會超過2萬伙，而2014/15年度的總供應量也曾超過2.1萬伙。

黃偉綸指出，行政長官在競選政綱承諾會想方設法、與民共議、建立共識地大力開拓土地，發展局會全力以赴，多管齊下去增加短、中及長期的土地供應，以回應市民住屋和社會在經濟發展方面的需要。已研究作住宅用途的210多幅土地，可提供逾30萬個單位，其中約七成是公營房屋；而新近加入上述研究的25幅土地，料可建約6萬伙，公營房屋更佔達八成。他補充，210幅土地之中，有98幅已完成改劃。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，政府本財年供應既已達標，餘下時間會略為放緩推地步伐，多留「彈藥」，特別中大型地皮以作未來供應之用。

政府自從2012年起取回土地供應主導權後，連同本財年在內，已是連續四個年度總供應達標或超標完成。本財年首兩個季度的總土地供應已超標完成，相信是2003年至今約十五年來未見現象。根據資料顯示，1999至2003年期間，由於私人市場同樣出現大量改契及換地個案，令當時每年總供應兩萬多至三萬多伙。然之後因市道續弱、政府採取暫停賣地及勾地政策等，令隨後十年的供應量急劇下跌，終導致目前樓價高居不下及供不應求的苦況。

多個大型改契換地項目落實

過去五個年度，均由政府主導供應，但在近年本地發展商不敵內地房企高價搶地下，惟有另覓出路。特別擁有大量土儲的大發展商，更積極透過修改地契及換地方式，發掘所持土地的發展潛力。首兩季逾1.3萬伙的私人市場供應中，新地（00016）與政府達成換地協議的屯門及西貢十四鄉兩個大型住宅項目，便提供約9000至1萬個單位。至於恆地及會德豐地產牽頭的財團，其提供逾6200伙的油塘灣大型商住重建項目，也有機會在未來半年內跟政府達成換地協議。

根據中新網、大公網等綜合采編

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