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樓價連升17個月 政府為維持平穩繼續推出土地

樓價連升17個月 政府為維持平穩繼續推出土地

樓價高處未算高!據政府最新數據顯示,本港私人住宅樓價連升17個月,打破了2006年及2009年兩度連升16個月的紀錄,為有紀錄以來最長樓市升浪。最新八月份指數報339點,按月升0.44%,連續十個月破頂,單計今年首八個月已升逾10%。有學者表示,一手供應漸增,倘加息步伐持續,新盤定價受壓,整體樓價將會回落。

差餉物業估價署公布八月份私樓售價及租金指數,其中私樓售價自去年11月份創新高後,已連續十個月不斷刷新紀錄,最新報339點,按年升幅近18%,比2015年高位升凸10.7%。

樓價指數於去年四月份起爬升17個月,不足一年半累漲24.9%,今次升浪更打破了2006年及2009年兩度連升16個月的紀錄,為該署1993年起有紀錄以來最長升浪。

升勢有放緩跡象

今次,樓市升浪長達17個月,打破了對上兩次紀錄,形成有紀錄以來最長升浪,惟樓價高處不勝寒,今次累計升幅僅24.9%,力度不及當年。事實上,綜觀今年樓價走勢,升勢似有放緩跡象,三月及四月份按月均升逾2%,惟五月份收窄至1.09%,六月份起按月升幅均不足1%,最新八月份只升0.44%。

據該署統計的各類面積單位樓價,發現中小型住宅支撐大市。實用面積低於1076方呎的中小型單位,八月售價按月升0.44%;逾1076方呎大單位只升0.3%。按面積細分,低於400方呎的細戶售價按月升0.64%;面積1076至1721方呎的單位只升0.34%;面積逾1722方呎的大單位售價僅升0.1%。

租金方面,八月份私樓租金指數為183.9點,按月升0.38%,連升九個月共漲6.9%,連續半年破頂,較2015年九月高位升凸3.6%。不過,租金升幅同樣放緩,五月份升幅達1.34%,惟七及八月份只有0.16%及0.38%。官方樓價指數破頂,由業界編制、反映樓價走勢的中原城市領先指數CCL最新報160.93點,按周升0.11%,為歷史第三高。

理工大學建築及房地產學系教授許智文說,一手供應漸增,發展商定價會趨克制,倘加息步伐持續,持貨成本增加,將加速樓價回落。經濟學者關焯照認為,本港樓價接近見頂,今年升市全靠低息及股市產生的財富效應,若股市調整,樓價勢回落,跌幅最少20%。

政府公布第三季度(10至12月)賣地計劃,發展局局長黃偉綸表示,本年度首兩個季度內,由於來自私人發展及重建項目,其中主要涉及修改地契及換地等項目的交易特別暢旺,令源自私人市場的供應多達13020伙,此數字遠高於過去數年的數字,較前每年度多8000至9000伙。因此,即使來自政府、鐵路上蓋及市區重建項目的土地供應不多,政府首兩季推出6幅住宅地,提供約3140伙;另鐵路及市區重建項目各有一個,提供約2100伙,但首兩個季度的總供應量已達18260伙,超出政府長遠房屋策略所定未來十年,平均每年私人住宅供應量約1.8萬伙之數。

98幅土地完成改劃

不過,政府為維持持續及平穩的土地供應,在餘下兩個季度仍會繼續推出土地,第三季度(10至12月)便會推出三幅位於觀塘、九龍塘及上水的住宅用地,和一幅位於荃灣的工業用地。該三幅住宅地,可提供約1090伙;連同港鐵(00066)計劃推出的香港仔黃竹坑站上蓋第二期發展,及市建局推旺角商住重建項目,第三季度住宅供應料約1880伙。由於私人市場的供應是由發展商主導,在目前已有信息下,此類供應下季會劇減。即使如此,首三個季度的總供應也會超過2萬伙,而2014/15年度的總供應量也曾超過2.1萬伙。

黃偉綸指出,行政長官在競選政綱承諾會想方設法、與民共議、建立共識地大力開拓土地,發展局會全力以赴,多管齊下去增加短、中及長期的土地供應,以回應市民住屋和社會在經濟發展方面的需要。已研究作住宅用途的210多幅土地,可提供逾30萬個單位,其中約七成是公營房屋;而新近加入上述研究的25幅土地,料可建約6萬伙,公營房屋更佔達八成。他補充,210幅土地之中,有98幅已完成改劃。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,政府本財年供應既已達標,餘下時間會略為放緩推地步伐,多留「彈藥」,特別中大型地皮以作未來供應之用。

政府自從2012年起取回土地供應主導權後,連同本財年在內,已是連續四個年度總供應達標或超標完成。本財年首兩個季度的總土地供應已超標完成,相信是2003年至今約十五年來未見現象。根據資料顯示,1999至2003年期間,由於私人市場同樣出現大量改契及換地個案,令當時每年總供應兩萬多至三萬多伙。然之後因市道續弱、政府採取暫停賣地及勾地政策等,令隨後十年的供應量急劇下跌,終導致目前樓價高居不下及供不應求的苦況。

多個大型改契換地項目落實

過去五個年度,均由政府主導供應,但在近年本地發展商不敵內地房企高價搶地下,惟有另覓出路。特別擁有大量土儲的大發展商,更積極透過修改地契及換地方式,發掘所持土地的發展潛力。首兩季逾1.3萬伙的私人市場供應中,新地(00016)與政府達成換地協議的屯門及西貢十四鄉兩個大型住宅項目,便提供約9000至1萬個單位。至於恆地及會德豐地產牽頭的財團,其提供逾6200伙的油塘灣大型商住重建項目,也有機會在未來半年內跟政府達成換地協議。

根據中新網、大公網等綜合采編

【文章觀點僅代表個人觀點】

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