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香港未來3至4年私人住宅發展可期

香港未來3至4年私人住宅發展可期

香港特區政府在周五公布截至今年6月底止,未來3至4年私人住宅一手市場供應數據,數字比前一季增加1000戶,有9.3萬戶,再創新高。

與3月底數字比較,已落成但未售出的貨尾單位數目維持6000戶,建築中但未發售單位亦持平於6.5萬戶,已批出並可隨時動工的“熟地”項目增加1000戶,有2.2萬戶。

於今年6月底止之季度,私樓已落成數量較3月底增加5600戶,有7400戶,私樓已施工數量增2900戶,有1.62萬戶,已超過去年全年的1.42萬戶,但單單以今年第2季計算,私工量大幅回落至2900戶,比前一季大減78%。

根據仲量聯行的報告,今年上半年香港住宅成交量下跌非常明顯,每月平均為3300宗成交,較去年同期的5400下降38%。曾煥平指出,其中一手成交與二手成交宗數的比例約為3:7,而且比例會繼續上升,而過去二手成交量占比一般達到九成以上,這主要是因為發展商壓價推樓,同時一手樓宇貸款相對容易,發展商也會主動提供按揭刺激銷售,減輕市民的購樓負擔。曾煥平認為,成交量向一手傾斜,反映了現在的香港樓市呈現一種非常不健康的狀態。

香港未來3至4年私人住宅發展可期

另一方面,香港樓按市場競爭進一步趨向激烈,其中東亞銀行(00023.HK)推出H+1.5厘低按揭息率吸客,也就是香港銀行同業拆息加1.5厘,而且過去該行H按最低貸款額要400萬港元(7.7562,-0.0002, -0.00%)或以上,才可享全期H+1.5厘的低息優惠,而這次則調低至200萬港元或以上,入場門檻也是香港銀行之中最低。

此外,東亞銀行把定息按揭方案,由首年定息1.8厘,其後全期H加1.6厘,調低息率0.05厘,也就是首年定息1.75厘,其後全期H加1.5厘。

近月來有地產發展商推出超過樓價的按揭,某些按揭甚至高達樓價的123%。香港金融管理局上月發聲,提醒市民警惕風險,並正在與銀行溝通及收集數據,若高比率按揭持續及快速增長,銀行需考慮修訂對發展商的風險評估。

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曾煥平認為,這種按揭相當於“吃毒藥”,預計仍然會持續下去,只有大型發展商能夠承受發放按揭帶來的財務負擔,對中小型發展商來說不公平。在這種情況下,即使樓價表面上維持平穩,實際上也是下調的。他還表示,如果不是發展商用高成數按揭來刺激成交,香港私樓的價格會下降更多。

曾煥平表示,今年下半年開始會有大量新樓盤推出市場,若在供應量較大的地區如元朗、荃灣進行投資的話,樓價受壓的機會較高,提醒投資者注意分析。另外,英國脫歐公投後,資金對香港樓市普遍持觀望態度,不過整體仍然樂觀。

商鋪方面,仲量聯行商鋪部主管陳耀峯表示,購物中心的空置率保持低位,不過由於個別零售商開始整合店鋪,預計今年街鋪租金回落10%至15%,主要購物中心的租金也面臨下行壓力。

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