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香港樓價已見底,預測下半年樓價平穩發展

香港樓價已見底,預測下半年樓價平穩發展

6月14日,香港房地產服務商戴德梁行香港住宅及物業投資市場於2016年第二季度的表現。

戴德梁行表示,今年首季市況淡靜,部分心急沽貨的業主願意減價求售,刺激買賣,帶動第二季成交量及價格回升。因為美國加息預期再度升溫,加上失業率微升,物業市場觀望情緒仍然濃厚。雖然市場氣氛謹慎,但物業投資市場仍能吸引到一批尋覓機會的買家,他們對於那些折讓較大的物業感興趣。

戴德梁行是國際房地產顧問"五大行"之一,在全球45個國家200間分公司共有11,000餘名員工為客戶提供跨國房地產服務。憑借其駐各地專業人員組成的跨國網絡及其對當地市場的透徹認識,戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產咨詢及顧問服務。

據其提供的數據顯示,今年2月份,香港物業臨時買賣合約數字跌至2802宗,創20年來新低。至4月及5月,物業臨時買賣合約數字顯著回升至5821及6297宗,而兩月的住宅臨時買賣合約平均達4540宗,較第一季平均每月住宅成交量的2074宗高出1.2倍。展望6月份住宅及其他物業的成交量跟5月相當,令第二季的總物業成交數字有望超越18000宗。

住宅成交量增加,業主叫價開始回穩,帶動整體樓價終止自去年第四季開始的跌勢,重現升幅。4月份部分受歡迎屋苑的綜合價格指標(臨時數字)顯示價格走勢開始回升,及至6月,沙田第一城的平均使用呎價按季升1.74%至11700港元,太古城也按季升0.73%至13800港元;豪宅禮頓山則仍然錄得跌幅,按季跌2.35%至33200港元,跌幅較首季收窄。

戴德梁行香港區高級董事總經理暨大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,樓市成交量回升,反映在低失業率、低息環境下,市場基調仍然堅實,特別是二手交投回升至占整體七成左右的健康水平,顯示市場購買力仍在,並隨時准備好迎接減價貨,讓市場並非單靠一手發展商大推優惠才活躍。“不過,由於環球經濟仍較為動蕩,中國及香港經濟繼續放緩,以及美國醞釀新一輪加息,這些因素將影響買家信心,特別是供款比率普遍較高、對息口走勢較為敏感的中小型住宅買家,上述因素對他們的影響將會更大。然而,對於樓市走向,未來供應及失業率變化仍會是關鍵因素。”

今年2月份的物業臨時買賣合約數字跌至2802宗,創20年來新低。至4月和5月,物業臨時買賣合約數字分別回升至5821宗和6297宗,而兩月的住宅臨時買賣合約平均達4540宗,較第一季度平均每月住宅成交量高出1.2倍。展望6月份,住宅和其他物業的成交量與5月相若,第二季度總物業成交數字有望超過18000宗。

香港樓價已見底,預測下半年樓價平穩發展

陶汝鴻指出,樓市成交量回升,反映在低失業率、低息環境下,市場基調仍然堅實,尤其是二手交投回升至占整體七成左右的健康水平,反映市場購買力仍在。但環球經濟仍較為動蕩,中國內地和香港經濟放緩,美國醞釀新一輪加息,這些因素將影響買家信心。對於樓市走向,未來供應和失業率變化等因素仍是關鍵。

陶汝鴻認為,特區政府增加土地供應,令住宅供應上升,目前供求已是平衡、健康的水平,但失業率回升為樓市帶來隱憂,影響買家入市意欲,若失業率繼續上升,有機會令樓價下跌。此外,由於市場對美國加息預期降溫,因此美國加息對樓價影響不大。

在商鋪市場方面,陶汝鴻表示,香港商鋪租金過往上升得太快,目前零售市道疲弱,商鋪租金和售價已回落至正常水平,預計下半年商鋪租金和售價會下跌半成至一成,遊客區鋪租和鋪價下跌壓力較大。

戴德梁行表示,值得注意的是,雖然香港零售市況欠佳,但商鋪物業仍然不乏追捧,淩辱領展在該季度出售的多個商鋪物業便成為市場焦點之一。戴德梁行香港投資及顧問服務部董事葉健均表示,部分商鋪物業的價格已有明顯回落,現價較高峰水平下跌了三至四成,吸引追求長線回報的投資者留意市場放售的物業,甚至參與競投,並以折讓較多、擁有正現金流並能夠作增值發展的物業,較易吸引到投資者的注視,甚至能夠成功轉手。對這些投資者及買家來說,市場氣氛或前景等已是較為次要的考慮。

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