澳洲商用物業境外投資資金三分之一來自中國

近年來，隨著國內房價的不斷上漲，海外置業的高性價比高回報優勢不斷凸顯，中國人海外置業又迎來了一個新高潮。而隨著澳洲與中國的貿易關系加強，中國人投資澳洲的意欲也不斷的呈現上升趨勢。2007年至2012年間，澳洲的外國直接投資當中，中國所占比例增加了兩倍，原因是投資者對房地產的興趣濃厚，近期中國人對澳大利亞房地產的投資增長甚至超過了礦產勘探開發，形成一股“澳洲炒房潮”。

據《中國與澳洲-中國資金是否應投向澳洲市場》顯示，截至2015年第一季度末，對澳洲物業的投資占到今年第一季度中國海外房地產投資總額的四分之一，中國投資者已成為超越美國，成為僅次於新加坡的澳洲商用物業第二大買家。

國內限購的日益嚴厲，加上中國政府頒布新法例鼓勵離岸投資，大量“炒房客”轉戰海外房產市場，中國投資者在澳洲市場的投資活動也屢創新高。

高力國際澳洲新南威爾斯州際行政總裁MalcomTyson表示：“2012年，中國人在世界各地的物業投資創下約40億美元的新紀錄，這個趨勢延續至2013年。由於澳洲經濟表現佳，中國人對澳洲房地產的興趣大增。此外，澳洲在地理上接近中國，而中國和澳洲政府的規管政策轉變亦令他們更容易將財富投資於澳洲。”

據數據顯示，目前，在投資澳洲商用物業的境外資金中，有三分之一來自中國，其數額高達30億澳元。事實上，這一趨勢延續了2014年的強勁勢頭，2014年中國境外投資額100億美元中的15%流向了澳洲。

該報告還指出，由於中國投資者普遍尋求在幾個風險相對較小的市場分散海外投資風險，悉尼、墨爾本和布裏斯班的CBD方圓5公裏之內的物業尤為受到中國投資者的青睞，一直被視為主要投資目標。報告顯示，截至2015年4月，過去一年上述區域內出售的116個項目中，中國買家占36席(其中16個位於悉尼，15個位於墨爾本，5個位於布裏斯班)。

世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉指出：“中國遊客、留學生和移民數量的不斷增長，以及雙邊貿易關系的不斷深化都促進了對澳投資的增加。以上因素為澳洲吸引外資提供了長遠的支撐，並確保該強勁勢頭得以延續，促使澳洲在吸引中國資金的全球競爭中獲得優勢。”

“隨著監管政策的進一步放寬，保險資金的不動產投資比例上限從原有的10%調高至30%，各類境外投資比例上限調至15%，中國對全球市場的投資會繼續保持穩定，並伴有進一步的上升空間。”陳仲偉表示。

相比於商用開發項目，澳洲幾大主要城市的住宅物業價值有了顯著提升，收購辦公物業將其改為住宅用途的例子逐漸增多。如大連萬達集團購入悉尼GoldfieldsHouse商業大廈，世茂集團收購悉尼利物浦大街175號的寫字樓，以及奧園集團買下悉尼伊麗莎白大街130號的寫字樓。墨爾本中央商務區的幾個廢棄物業，如前Carlton& United 啤酒廠，被收購後有可能改為住宅用途。

世邦魏理仕中國區投資物業部執行董事邵律指出：“澳洲城市因其穩定的經濟、發達的教育及多元的文化被海外投資者和公寓租戶視為高度宜居城市。這使得開發商信心高企，來自中國的資金因此持續流入澳洲。中國投資者對於現有寫字樓、零售和工業投資物業的興趣也是有增無減，無論是高淨值個人投資者還是保險公司，對澳投資興趣都在不斷增強。”

“最近中澳自由貿易協定的簽署，兩國雙邊貿易聯系的加強，澳幣相對人民幣繼續貶值的預期，以及受高淨值投資者熱捧的重大投資者簽證項目(SIV)都使得投資壁壘逐漸弱化，為今後幾年內中國投資者對澳持續投資奠定了堅實基礎。”邵律說。

澳洲物業的中國投資有四大來源：

1.銀行及金融機構

自中國保險監督管理委員會去年十月撤銷對海外物業投資的限制後，中國各大保險公司紛紛物色離岸投資機會，對發達國家尤其感興趣。

2.放眼全球的發展商

近年，中國的房地產發展商將投資足跡擴展至倫敦、紐約、舊金山和悉尼等主要門戶城市。中國本土市場被認為較波動且受政府嚴格規管，投資中國以外市場有助品牌國際化，從而提高在國內的聲譽。

3.大型國家企業及中國主權財富基金

中國的大型國企和主權基金亦加入投資環球房地產市場的熱潮。由於國內機會有限，而且這些公司的購買力隨著中國人民幣走強而提高，因此海外物業資產對他們非常吸引。

國企上海綠地集團於今年三月首次投資澳洲，購入位於悉尼中心商業區的悉尼水務局舊址，用作發展一楝240米高的大樓，落成後將成為悉尼最高的住宅大廈。

4.高資產淨值人士

海外物業投資不單吸引中國機構投資者的資金，人數日增的中國富裕高資產淨值人士也在海外搶購物業。與中國公司和機構投資者一樣，他們物色這類投資機會是因為國內經濟增長放緩，但更重要的是中國依然只有少數可讓他們投資財富的渠道。

雖然傳媒廣泛報導中國在澳洲住宅物業市場的投資增加，但統計數字顯示，中國投資者也投資於廣泛的商用物業資產。

高力國際亞洲部投資銷售董事梁喜明表示：“初次投資的私人投資者可能會著眼於住宅物業，資深投資者的興趣則較為廣泛。我們接獲對於各種資產類別的查詢，包括農地、釀酒廠、酒店、零售店和大型辦公大樓。不過，最多人查詢的仍然是甲級和乙級寫字樓和住宅用地。”

高力國際的統計數字顯示，由年初至今，中國投資者單單在悉尼住宅發展用地已經投資超過6億元，並計劃在這些地點興建近5,000個單位。

股市回報差和中國經濟增長放緩，都令中國投資者視海外房地產為吸引的投資選擇。中國國內生產總值從2011年第二季的9.5%下跌至2013年同期的7.5%，而且過去十年人民幣兌海外貨幣升值，提高中國人的購買力，海外物業市場因而成為具吸引力的投資機會。

"市場越來越熱，賣家熱情高漲唯恐錯過。"主管IvanBresic說。

但是她依然傾向於進行物業拍賣。"很多房子往往在拍賣中賣出更好的價錢。"

很多競標者搶不過錢袋鼓鼓的投資者。有些投資者熱衷於搶購整棟樓宇。一棟位於DenisonStreet,Newtown,包括4套物業的樓宇，售出價格為$2.84million--高出底價$800,000.共有30位買家參與競爭。

"買家是Newtown本地人，用於投資。"Richardson&WrenchBondiJunction的中介AndreFrack說。

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