帝都地價看傻眼

今年以來，一線城市和部分二線城市保值增值性更好的別墅與高端公寓成為高淨值人群資產配置的大概率選項。

根據亞豪君嶽會統計資料顯示，2016年4月份，北京別墅市場共成交666套，成交面積21.07萬平方米，環比分別增加45%、70%，同時這一成交量也創造了有史以來的月度成交新高。與此同時，4月份北京別墅市場成交均價高達37889元/平方米，環比上漲14%，這一價格也創造了近10個月的新高。

值得一提的是，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，由於土地市場重拾“90/70”政策，預計未來一到兩年甚至更長時間內，能夠出產低密別墅產品的宅地將鳳毛麟角，因此未來較長時間內別墅市場將以消化存量為主。鑒於此，新增別墅用地的減少將使得別墅開發商放緩入市節奏，拉長銷售週期，而這一變局也將拉動別墅及周邊普通住宅項目價格的繼續攀升。

別墅大面積漲價

根據亞豪君嶽會統計資料顯示，4月北京別墅市場共有7個項目入市，環比增加了3個，這一開盤量也創造了近6個月來的新高。不過這7個項目僅新增別墅供應162套，環比減少50%。

任啟鑫稱，這些項目為試探市場接受度，紛紛採取了少量入市的策略，7個專案當月入市量均在50套以內，而入市價格項目上期均有所上漲，6個老項目當中5個提價入市，其中漲幅最高達到39%。據《證券日報》記者獲悉，位於北京第二機場規劃的帶動，大興商業產權別墅市場也開始提價銷售，其中包括位於4月份成交榜首的龍熙旭輝·6號院。

據亞豪君嶽會統計資料顯示，位於北京郊區大興區域的龍熙旭輝·6號院4月份成交81套，成交均價為26917元/平方米。據悉，該項目去年主力戶型總價約500萬元，今年該戶型總價將提至600萬元以上。而且，該項目前三期已售罄，僅剩四期疊拼將銷售。

同時，位於順義區的魯能7號別墅以成交25套排在北京4月份別墅成交榜的第三位，該項目成交均價為24229元/平方米。此外，上述排在4月份成交榜中前10位的項目中，有5個項目成交均價低於3萬元/平方米，幾乎都位於遠郊區。

任啟鑫稱，從成交特徵中也可以看出，不同於前幾個月的低總價、小戶型占主導，4月份中大戶型成交開始出現翻盤。根據亞豪君嶽會統計資料顯示，4月份面積區間在300平方米-500平方米的中大戶型成交占比38%，居各面積段之首。從成交總價來看，4月份千萬元級以上別墅產品占比42%佔據絕對主力。北京二環內能買到地嗎?相信再神通廣大的開發商都會告訴你，不可能!但是有人做到了。

日前，北京市國土資源局的官網上披露，西城區銅光胡同1號城鎮住宅用地項目地塊被出讓給一位叫王雋的自然人。這幅獨立地塊的規劃建築面積為99平方米，容積率0.59，出讓總價為30

3.1萬元，折合樓面地價3.06萬元/平米。

從成交單價上看，它比17天前北京六環旁昌平區新拍的一塊土地還便宜了近5000元/平米。這與目前北京炙熱的土地市場交易中形成了巨大反差，高價門檻令許多開發商巨頭都對北京的土地望而卻步。

值得一提的是，這筆公開的土地交易僅限於土地，而非房屋。但銅光胡同1號地塊上目前仍然有房屋。截稿前，經濟觀察報記者並未求證到王雋和原房主之間是否存在房屋買賣關係。

經濟觀察報記者採訪發現，像銅光胡同1號這樣的胡同地塊由個人購得的情況並非孤例。過去幾年中，類似的地塊出讓後，不少被改建為私人會所。但2014年之後，這種情況逐步減少，但最近似乎又出現了一波回潮。

銅光胡同1號地處西城區金融街地區，南面緊鄰金融街老齡公寓，往西約90釐米處是高約2.5米圍牆，東面的樹木錯落有致地散落，讓這處院落顯得安靜隱逸。

經濟觀察報記者在現場看到，銅光胡同1號現已無人居住，被高約4米鐵皮圈住，圍牆裡有一間破爛的房子，房子面積約1張大雙人床大小，門和窗戶並未鑲進牆面，只有灰色水泥和磚裸露在外。

由於地處金融街稀缺地段，銅光胡同附近的房價已高達18萬元/平方米。以樓面價3.06萬元/平米成交，銅光胡同1號的土地自然成為了周邊居民熱烈的談資。

一位銅光胡同1號的鄰居稱，銅光胡同1號原來居住者不叫王雋，也早已搬走。截稿前，記者多次嘗試聯繫採訪王雋和原房主未果。

北京市國土資源局官網資訊顯示:這塊地的出讓方是北京市國土資源局，受讓方為王雋。土地性質是住宅用地，出讓形式是協議出讓。

所謂“協定出讓”，是指國家以協定方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地協議出讓和土地招標出讓、土地拍賣出讓、土地掛牌出讓共同組成我國土地使用權的招拍掛制度。

不過，原國土資源部地籍司副司長向洪宜在接受經濟觀察報記者採訪時表示:“按照國土部要求，只有工業用地的買賣可以採取協定出讓方式，而商業和住宅用地不能。原因在於協議出讓價格標準不透明，容易滋生腐敗。而工業用地協議出讓，是為讓地方政府能夠有針對性地招商，從而更好地支援實體經濟。”

北京市土地利用事務中心回復經濟觀察報記者:“這塊土地出讓是北京市土地利用事務中心公佈的資訊，具體事項由銅光胡同1號土地使用權人和北京市國土資源局協商而定，但北京市國土資源局在其中議價的話語權非常小。土地出讓價格參照標準是2014年1月1日執行的最新版基準地價，土地出讓標準最高不會高於基準地價上限。”

值得注意的是，按照相關規定，國有建設用地土地需淨地出讓，但出讓的銅光胡同1號國有建設用地卻是毛地。

一位土地部門人士說，如果是普通的招拍掛程式賣地，需要淨地出讓。但如果是原房主和買家先達成購房協定，同時如果買家希望改變房屋原貌，比如重建和改建，就需要購買這塊土地，購地流程會涉及到國土局、市政府、林業局等多個部門。

接近北京市國土資源局的一位不願具名人士說:“按照國土部規定，應先把這塊土地收儲整理成淨地，再通過上市出讓。但其中存在種種執行的難點，導致最後的妥協結果是:(居民)他們自己定價，不改變土地用途，土地價格不低於基準地價的40%，這是政府內部商量結果，不上升到國家法律法規層面，不具備參考價值。”

向洪宜告訴經濟觀察報記者，這屬於土地法律制定中的遺留問題，其中主要有兩點:一、雖然《憲法》第10條明確了城市的土地屬於國家所有，任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，但並沒有相關法律法規對此進行細化解釋。其二、儘管國土部規定住宅用地不能通過協定方式出讓，但《土地管理法》並未禁止土地協定出讓這種方式。換言之，這種案例並未違反法律。

像銅光胡同1號這樣的地塊由個人買走的情況，並非孤例。

2007年劉香成以1978元/平米購得西城區大石作胡同3號西城區大石作胡同3號用地，這是北京市國土資源局官網公佈的個人購地第一例。

經濟觀察報記者根據北京市國土資源局官網披露資訊的不完全統計，自2007年3月01日劉香成個人購地開始後，大約220名個人採取協議出讓獲得土地，總涉及面積約5萬平米左右，用地性質約90%以居住為主，10%是商業金融用地。而其中，跟銅光胡同1號一樣的胡同房，占到了大多數。

從價格來看，2015年以前，每平米地價均沒有超過5000元/平米，自2016年開始，這種地塊出讓價每平米樓面地價超過萬元，目前王雋樓面單價算是所有個人購地中最貴的一塊。

這些土地到底是怎麼獲得的呢?

經濟觀察報記者瞭解到，這些個人買地業務，常常是通過一些仲介的公司來幫忙操作的。李明(化名)是其中一家從事這項業務的公司老闆，他從2007年就開始涉入這項業務。據他介紹，其所在公司占到了北京市裡相關市場的大頭份額。

李明透露，購地者首先是購房者，但是二環內這類平房所處的位置卻十分稀缺，都非常老舊，所以購房者通常會希望重新改建。但是如果改變現狀，必須購買土地。而由個人來購買毛地，其中的流程非常複雜。“必須找政府申請，走國土局、市政府、國家林業局等很多部門的流程，辦理下來時間是18個月左右，個人一般幹不了這個事。”

李明看到了其中的商機，並按照土地出讓金的10%收取服務費。“我們公司是一條龍服務，除了説明個人獲取地塊，也提供後期改建的設計、建築、裝修的服務。”

根據新京報、中新網等綜合採編

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